Erhaltungsaufwand nach Erwerb eines Gebäudes

Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG werden Instandhaltungskosten, die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, den Anschaffungskosten zugeordnet, wenn die Aufwendungen ohne USt 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Diese Rechtsentwicklung wird in der Rechtsprechung sehr belastend für den Steuerpflichtigen ausgelegt. Da ist es eine Freude, wenn Richter über den Sachverhalt nachdenken und den widersprüchlichen Kern der Vorschrift entlarven und zugunsten des Steuerbürgers entscheiden.

Dieses Lob gilt dem 11. Senat des FG Düsseldorf (11 K 4274/13). Wenn zum Zeitpunkt des Erwerbs keine Gebäudemängel vorlagen und erst nach diesem Zeitpunkt der Reparaturbedarf entsteht, dann ist dieser Aufwand als Werbungskosten unabhängig der Höhe nach zu berücksichtigen. Der Mieter hatte nach Kündigung der Wohnung diese in einem beschädigten Zustand verlassen. Ein Bruttoaufwand von rund 20.000 € entstand für den Vermieter, um die Wohnung in einen vermietungsfähigen Zustand zu versetzen.

Das FA ging von den üblichen anschaffungsnahen Aufwendungen aus, da dieser Aufwand in den ersten drei Jahren nach Anschaffung erfolgte und die 15 % Grenze überstieg. Das FG ist aus guten, nachlesenswerten Gründen dieser (typischen) Argumentation nicht gefolgt. Ist der Schaden nach dem Erwerb entstanden, ist die Vorschrift nicht anzuwenden. Bereits die Entstehungsgeschichte dieser Vorschrift verdeutlicht, dass der Gesetzgeber Schäden nach dem Erwerb nicht einbeziehen wollte.

Bei einem derartigen Schaden liegen dem Grunde nach die Voraussetzungen für eine außerordentliche technische Abnutzung vor. Diese soll nach der Rechtsprechung des BFH aber hinter die abzugsfähigen Reparaturaufwendungen zurücktreten. Mit anderen Worten, die Erhaltungsaufwendungen müssen in derartigen Fällen als Werbungskosten berücksichtigt werden.

Das FG hat die Revision zugelassen. Ob das FA Revision eingelegt hat, ist zur Zeit noch nicht bekannt. Vielleicht unterlässt man das ja auch, nach dem Motto: “Das merkt ja keiner”. Und wenn Revision eingelegt wird, sollte der zuständige Senat des BFH  diese Entscheidung bestätigen. Der verfassungsmäßige Grundsatz des objektiven Nettoprinzips lässt grüßen!

Die Praxis sollte aus dieser Entscheidung lernen und präzise ermitteln, welcher Erhaltungswand aus welchen Gründen entstanden ist. Dazu bedarf es ausführlicher Nachweise, die durch Aktennotizen, zeitnahen Zeugenaussagen der Handwerker usw. belegt werden können. Hier muss für den anbahnenden Steuerstreit “vorgearbeitet” werden. Je zeitnaher und genauer, je erfolgreicher kann dieser Sachverhalt vor Gericht dargestellt werden. Das ist der Schlüssel zum Erfolg.

Und dann sollte man nicht vergessen, dass für andere Erhaltungsaufwendungen § 6 Abs. 1 Nr.1a EStG zur Anwendung kommen kann. Allerdings sind die Erhaltungsaufwendungen nach dem Erwerb konsequenterweise nicht in die Summe der (schädlichen) Erhaltungsaufwendungen einzubeziehen, für die die 15 % Grenze anzuwenden ist. Dokumentieren Sie diese Unterscheidungen und erklären sie gut erläutert alles in der Steuererklärung. Sie haben dann Ihre (andere) Meinung kundgetan und eine neue Tatsache zu Lasten des Steuerpflichtigen vermieden. Viel Erfolg!

Weitere Infos:

Finanzgericht Düsseldorf v. 21.01.2016 – 11 K 4274/13 E

 

Ein Kommentar zu “Erhaltungsaufwand nach Erwerb eines Gebäudes

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