Private Wohnraumüberlassung via Airbnb & Co. – steuerpflichtige Vermietungseinkünfte?

In meinem ersten Blog-Beitrag möchte ich mich den einkommensteuerlichen Folgen eines aktuellen Phänomens im Gastgewerbe widmen. Über Online-Vermittlungsportale bieten Privatpersonen vermehrt Wohnräume, besonders in den Metropolregionen, für kurze Städte-Trips zur Übernachtung an. Keine schlechte Idee. Daraus ist ein Geschäftsmodell geworden. Allein der Branchenprimus Airbnb verzeichnete in 2015 ein Angebot von 38.000 Unterkünften.

Kommen wir gleich zu den steuerlichen Aspekten: Erzielen die privaten Anbieter hieraus steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung? Welche Werbungskosten sind abzugsfähig?

Objekt der Vermietung im Sinne von § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG muss nicht zwingend eine abgeschlossene Wohnung sein. Auch die Überlassung einzelner möblierter Zimmer oder Räume wird erfasst (vgl. BFH-Urteil vom 4. März 2008, Az. IX R 11/07).

Um unnötigen Verwaltungsaufwand zu vermeiden, hat die Finanzverwaltung in R 21.2 Abs. 1 EStR eine Billigkeitsregelung aufgestellt: übersteigen die Einnahmen aus der vorübergehenden Untervermietung von Räumen einer eigengenutzten Wohnung 520 EUR im Kalenderjahr nicht, so kann von der Besteuerung abgesehen werden. Diese gut gemeinte Bagatellgrenze dürfte in der Praxis jedoch nur selten greifen.

Problematisch ist die nun folgende Abgrenzung der abzugsfähigen Werbungskosten. Zweifelhaft ist insbesondere die Höhe der Betriebskosten, welche anteilig auf die Nutzung durch die Übernachtungsgäste entfällt. Aufgrund der teilweisen Nutzung der Wohnräume zur Vermietung an fremde Dritte, der jedoch überwiegenden Nutzung der Räume zu eigenen Wohnzwecken, sind in den hier betrachteten Sachverhalten Einkünfteerzielung und private Lebensführung besonders eng verquickt.

Schwierig zu beurteilen sind dabei Konstellationen, in denen Wohnräume z. B. nur am Wochenende an Dritte überlassen werden, im Übrigen jedoch selbstgenutzt werden. Oder Wohnräume zwar ganzjährig zur Vermietung bereitgehalten werden, in der Zwischenzeit jedoch für private Besucher genutzt werden. Eine Aufteilung der Betriebskosten der Wohnung nach Raumflächen erscheint hierbei nicht sachgerecht – eine Aufteilung nach zeitlichen Gesichtspunkten birgt Probleme in der Darlegung.

Der BFH verfolgte in seinem Urteil vom 22. Januar 2013 (Az. IX R 19/11) einen anderen Ansatz – Aufteilung anhand der Zahl der zum Haushalt zugehörigen Personen. Inhaltlich betraf dies aber die längerfristige Untervermietung einzelner Wohnräume.

Meines Erachtens führt in den Fällen der Airbnb-Vermieter nur eine Kombination zum Ziel: die Aufteilung nach zeitlichen Gesichtspunkten in Verbindung mit der Aufteilung anhand der im Zeitraum anwesenden Haushaltsmitglieder inkl. der Übernachtungsgäste.

Zum Nachweis der Zeiten, in denen die Wohnräume tatsächlich vermietet wurden, können die Buchungsbestätigungen des Vermittlungsportals dienen. Zeiten des Leerstands wären wegen der engen Verbindung zum privaten Haushalt der steuerlich unbeachtlichen Sphäre zuzuordnen.

Fragen über Fragen – doch nicht alle können derzeit abschließend beantwortet werden. Sind Ihnen noch weitere Problemfelder in den Sinn gekommen?

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