Schlagwort-Archive: privates Veräußerungsgeschäft

Verkauf eines unbebauten Grundstücksteils löst Spekulationsbesteuerung aus

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Wer sein Eigenheim veräußert, bleibt – unter gewissen Voraussetzungen – von der Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäfts verschont. Was aber, wenn der Eigentümer eines großen Grundstücks, das mit einem Eigenheim bebaut ist, einen Teil abtrennt und den unbebauten Teil verkauft? Löst dieser Vorgang ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft aus? Vorausgesetzt natürlich, dass zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Die Antwort wird den Fiskus erfreuen, nicht aber Grundstücksbesitzer und das Bundesbauministerium: Der Verkauf eines Grundstücksteils löst die Spekulationsbesteuerung aus! So lautet ein aktuelles Urteil des BFH vom 26.9.2023 (IX R 14/22). Weiterlesen →

Anteilige Spekulationsbesteuerung bei tageweiser Vermietung einzelner Räume

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Im Jahre 2021 hat der BFH entschieden, dass der auf das häusliche Arbeitszimmer entfallende Gewinn aus dem Verkauf des Eigenheims nicht der so genannten Spekulationsbesteuerung unterliegt. Der Veräußerungsgewinn ist auch dann in vollem Umfang steuerfrei, wenn zuvor Werbungskosten für das Arbeitszimmer abgesetzt wurden (BFH-Urteil vom 1.3.2021, IX R 27/19).

So weit, so gut. Doch die Begründung wirkte irgendwie gekünstelt: Nach Auffassung des BFH liegt eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auch hinsichtlich eines häuslichen Arbeitszimmers vor, das sich in der im Übrigen selbst bewohnten Eigentumswohnung befindet. Auch bei einer nahezu ausschließlichen Nutzung des häuslichen Arbeitszimmers für berufliche Tätigkeiten könne unterstellt werden, dass es in ganz geringem Umfang zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird – und darauf komme es an. Weiterlesen →

Vorsicht Falle: Verkauf eines Grundstücksteils löst Spekulationsbesteuerung aus

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In Zeiten der Wohnraumknappheit ist jeder Neubau willkommen. Allerdings sind große Teile Deutschlands bereits so dicht bebaut, dass komplette Neubaugebiete nur noch selten erschlossen werden. Lückenbebauungen sowie die Parzellierung größerer Grundstücke, um darauf neue Häuser errichten zu können, sind daher vielerorts angebracht. Was aber, wenn der Eigentümer eines großen Grundstücks, das mit einem Eigenheim bebaut ist, einen Teil abtrennt und verkauft? Löst dieser Vorgang ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft (§§ 22, 23 EStG) aus? Vorausgesetzt natürlich, dass zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Die Antwort wird den Fiskus erfreuen, nicht aber Grundstücksbesitzer und das Bundesbauministerium: Weiterlesen →

Verkauf von Mobilheimen: Steuerpflichtig droht!

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Mobilheime scheinen auf dem Vormarsch zu sein. Zumindest lässt sich mit ihnen in Zeiten der Wohnraumknappheit offenbar gutes Geld verdienen. Und da kann es nicht schaden, einen Blick auf die steuerlichen Folgen zu werfen, wenn ein solches Heim verkauft wird.

Ganz aktuell hat der BFH nämlich entschieden, dass der Verkauf eines Mobilheims innerhalb der zehnjährigen „Spekulationsfrist“ als privates Veräußerungsgeschäft der Einkommensteuer unterliegen kann, und zwar wohlgemerkt nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG und nicht nach der Nr. 1 der Vorschrift (BFH-Urteil vom 25.5.2022, IX R 22/21). Weiterlesen →

Steuerfalle bei Verkauf einer Studentenbude

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Der Verkauf einer Immobilie ist auch innerhalb des berüchtigten Zehn-Jahres-Zeitraums steuerfrei, wenn eine der beiden Ausnahmeregelungen des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG vorliegt. Das heißt also, dass das Haus oder die Eigentumswohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein muss. Auf die Detailregelungen soll hier nicht weiter eingegangen werden. Vielmehr möchte ich das Augenmerk darauf legen, dass die unentgeltliche Überlassung einer Wohnung an ein Kind noch als Eigennutzung im Sinne des § 23 EStG gilt – aber nur, wenn bzw. solange das Kind nach § 32 EStG zu berücksichtigen ist.

Im Klartext: Wird eine Studentenbude an Tochter oder Sohn überlassen, entfällt die eventuelle Steuerbefreiung des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG, sobald das Studium beendet oder das 25. Lebensjahr vollendet wurde. In diesem Sinne hat bereits das FG Baden-Württemberg im Jahre 2016 entschieden: Überschreitet das Kind die Altersgrenze des § 32 EStG, wird die Wohnung nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken genutzt (Urteil vom 4.4.2016, 8 K 2166/14).

Einfacher ausgedrückt: Entfällt während der Überlassung der Wohnung die Kindergeldberechtigung und wird die Immobilie dann verkauft, wäre der Veräußerungsgewinn zu versteuern – vorausgesetzt natürlich, An- und Verkauf liegen innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraums. Weiterlesen →

Keine Spekulationsbesteuerung trotz zeitweiser Vermietung?

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Eines vorweg: Ich gönne jedem, der ein selbstgenutztes Einfamilienhaus oder eine selbstgenutzte Eigentumswohnung verkauft, die Steuerfreiheit des Veräußerungsgewinns. Dennoch hadere ich ein wenig mit der Rechtsprechung zur „Spekulationsbesteuerung“ aus der jüngeren Vergangenheit – zumindest mit den Urteilsbegründungen.

So hat der BFH kürzlich entschieden, dass der auf das häusliche Arbeitszimmer entfallende Gewinn aus dem Verkauf des Eigenheims nicht der Spekulationsbesteuerung unterliegt. Der Veräußerungsgewinn ist auch dann in vollem Umfang steuerfrei, wenn zuvor Werbungskosten für das Arbeitszimmer abgesetzt wurden (BFH-Urteil vom 1.3.2021, IX R 27/19). So weit, so gut. Doch die Begründung wirkt irgendwie gekünstelt: Nach Auffassung des BFH liegt eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auch hinsichtlich eines häuslichen Arbeitszimmers vor, das sich in der im Übrigen selbst bewohnten Eigentumswohnung befindet. Auch bei einer nahezu ausschließlichen Nutzung des häuslichen Arbeitszimmers für berufliche Tätigkeiten könne unterstellt werden, dass es in ganz geringem Umfang zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird – und darauf komme es an.

Jahrelang haben wir gelernt, dass man bei der Geltendmachung eines häuslichen Arbeitszimmers am besten jeglichen Anschein einer „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ vermeiden soll. Weiterlesen →

„Hast im Schrebergarten deine Laube“ – und versteuerst einen Spekulationsgewinn

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Wie heißt es so schön im Lied „Bochum“ von Herbert Grönemeyer: „Hast im Schrebergarten deine Laube“. Die Textzeile bezieht sich auf die bescheidenen Gartenhäuser im Ruhrgebiet. Im Münchner Raum würde Herbert Grönemeyer zumindest heutzutage wohl nicht von „Laube“ sprechen, denn dort wechselt ein Gartenhaus auch schon einmal für über 150.000 Euro den Besitzer – wohlgemerkt, nachdem der bisherige Kleingärtner das „Anwesen“ fünf Jahre zuvor für 60.000 Euro erworben hat. So lag zumindest ein Sachverhalt, über den das FG München soeben befunden hat (Urteil vom 15.9.2020, 2 K 1316/19).

In dem Fall ging es um die Frage, ob ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegt, wenn eine Parzelle samt Garten- oder Wochenendhaus in einer Kleingartenanlage veräußert wird und der bisherige Eigentümer das Haus – wenn auch baurechtswidrig – dauerhaft bewohnt hat. Weiterlesen →

Veräußerung eines Kleingartens mit Gartenhaus: steuerpflichtig?

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Die Sonne scheint, der Garten ruft: Inmitten der Corona-Pandemie ist die Nachfrage nach Klein- und Schrebergärten bundesweit ungebrochen. Viele Kleingartenvereine führen lange Wartelisten mit Garteninteressenten. Neben Gartenpacht, Mitgliedsbeitrag im Verein und Nebenkosten für Abwasser müssen die angehenden Gärtner in der Regel eine angemessene Entschädigung für Gartenhaus, Wege und Außenanlagen an den vorherigen Pächter zahlen. Dieser „Kaufpreis“ beläuft sich nach Angaben des Bundesverbandes Deutscher Gartenfreunde durchschnittlich auf 3.500 €. Pünktlich zum Beginn der Pflanzzeit im Frühjahr hat der Kleingarten auch das höchste deutsche Steuergericht erreicht. Der BFH hat im Revisionsverfahren unter Az. IX R 5/21 zu entscheiden, ob die Veräußerung eines Gartenhauses als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig ist.

Veräußerung der eigengenutzten Wohnimmobilie nicht steuerpflichtig

Die Veräußerung von Immobilien des Privatvermögens unterliegt nach § 23 Abs.1 S. 1 Nr. 1 S. 1 EStG der Einkommensteuer, wenn das Objekt innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren nach dem Erwerb wieder veräußert wird. Hiervon macht das Gesetz für bestimmte Verkäufe eine Ausnahme: Die Steuerpflicht ist gem. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG ausgeschlossen, wenn die veräußerte Wohnimmobilie seit Erwerb oder Fertigstellung ausschließlich für eigene Wohnzwecke oder zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Diese begünstigende Regelung wendet die Finanzverwaltung auch für ausschließlich selbstgenutzte Ferienhäuser an. Diese gelten auch dann als zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn das Ferienhaus vom Steuerpflichtigen nur zeitweise bewohnt wird, ihm jedoch in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht (BMF-Schreiben vom 05.10.2000, BStBl. I S. 1383, Rz. 22).

Ist auch das Garten- oder Wochenendhaus eine eigengenutzte Wohnimmobilie? Weiterlesen →

Inventar unterliegt nicht dem privaten Veräußerungsgeschäft

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Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren wieder veräußert, ist der Gewinn im Rahmen des privaten Veräußerungsgeschäftes zu versteuern. Fraglich ist, wie eventuell mitveräußertes Inventar der Immobilie (beispielsweise bei einer Ferienwohnung) zu behandeln ist.

Da das Inventar nicht unter die zehnjährige Frist nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG fällt, kommt allenfalls noch die Nr. 2 der Regelung in Betracht. Danach können andere Wirtschaftsgüter auch ein privates Veräußerungsgeschäft auslösen, wenn sie innerhalb von einem Jahr wieder veräußert werden.

Allerdings gibt es in diesem Bereich noch zwei lex-specialis Regeln. Weiterlesen →

Unterliegt beim Verkauf einer Ferienwohnung auch die mitveräußerte Einrichtung der Besteuerung?

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Das Finanzgericht Münster hat sich in einer aktuellen Entscheidung mit der Frage beschäftigt, ob auch hochwertige Einrichtungsgegenstände einer Ferienwohnung zu den Gegenständen des täglichen Gebrauchs zählen, die von der Besteuerung ausgenommen sind. Diese Gegenstände werden von der Besteuerung ausgenommen, da typischerweise kein Wertsteigerungspotenzial besteht. Im Entscheidungsfall war aber eine nicht unbedeutende Wertsteigerung tatsächlich realisiert worden.

Sachverhalt

Die Kläger hatten eine Ferienwohnung in einem Feriengebiet in 2013 erworben, die ab ihrer Fertigstellung in 2014 ohne Eigennutzung ausschließlich an Feriengäste vermietet wurde.  Die Ferienwohnung wurde bereits in 2016 wieder veräußert. Hintergrund des Verkaufs war, dass die Wohnung aufgrund rechtlicher Bestimmungen nicht mehr als Ferienwohnung vermietet werden durfte. Mit der Ferienwohnung wurden auch die hochwertige Einbauküche und das gesamte Wohnungsinventar mitveräußert. Der Wert des Zubehörs wurde im Kaufvertrag mit 45.000 € veranschlagt und war damit bereits ca. 5.000 € höher als die Anschaffungskosten der Kläger für die einzelnen Einrichtungsgegenstände. Unter Berücksichtigung der vorgenommenen Abschreibungen ermittelte das Finanzamt gar einen Veräußerungsgewinn in Höhe von ca. 20.000 €. Rechnerisch wurde damit unstrittig ein Gewinn aus der Mitübertragung der Einrichtung der Ferienwohnung erzielt. Weiterlesen →