Vermietung von Großimmobilien – BFH schließt Gewerblichkeit aus?

Mit Urteil vom 14. Juli 2016 (Az. IV R 34/13) hat der BFH – soweit ersichtlich – erstmals zur Einkunftsart bei der Vermietung von Großimmobilien Stellung genommen. Der Urteilsfall betraf die Vermietung eines Einkaufszentrums.

Können die Urteilsgrundsätze allgemeingültig auf die Überlassung von Einheiten in Großimmobilien übertragen werden? Hat der BFH damit eine verbindliche Linie vorgezeichnet?

Ich habe Zweifel…

Wer sich mit der bisherigen Rechtsprechung zur Einkunftsart bei der Vermietung auseinandersetzt findet – nicht viel.

Die Vermietung von Räumen in größeren Bürohäusern sei nur dann ein Gewerbebetrieb, wenn besondere Umstände, zum Beispiel ins Gewicht fallende Sonderleistungen des Vermieters und ein schneller Mieterwechsel vorliegen (vgl. BFH-Urteil vom 17. Januar 1961, Az. I 53/60 S, BStBl III S. 233). Die Größe des Objekts allein sei ohne Bedeutung.

Der Vermieter hatte lediglich Reinigung und allgemeine Verwaltung des Bürokomplexes übernommen. Dass dies noch keine gewichtigen Sonderleistungen sind ist – denke ich – konsensfähig.

Vielleicht ist die maue Ausgangslage dem geschuldet, dass große Büro- und Einkaufskomplexe sich erst in den letzten beiden Jahrzehnten besonders stark in den deutschen Innenstädten ausgebreitet haben.

Im aktuellen Urteil vom 14. Juli 2016 führte der BFH aus, dass die Vermietung eines Einkaufszentrums nicht deshalb als Gewerbebetrieb anzusehen sei, weil der Vermieter die für ein Einkaufszentrum üblichen Infrastruktureinrichtungen bereitstellt oder werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen für das Gesamtobjekt durchführt.

Bei der Vermietung einer gewerblichen Großimmobilie müssten solche Leistungen als unschädlich behandelt werden, die nicht über das hinausgehen, was die Nutzung der Räume zu dem von den Mietern vorausgesetzten gewerblichen Zweck ermöglicht.

Im Urteil vom 17. Januar 1961 wurde noch eine eher enge Grenze der zulässigen Sonderleistungen gesehen, demgegenüber kann dem BFH-Urteil vom 14. Juli 2016 meines Erachtens eine weit gefasste Grenze für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unschädlichen Leistungen entnommen werden.

Schwierigkeiten ergeben sich beim Ausmaß der Bereitstellung „üblicher“ Infrastruktureinrichtungen durch den Vermieter. Die praktische Auslegung ist problematisch. Welche Infrastruktureinrichtungen des Vermieters sind üblich – im Einkaufzentrum, Bürokomplex, Ärztehaus, Gastronomie?

Die vertraglichen Vereinbarungen sind vielfältig.

Ich denke, man darf auf weitere Einzelfallentscheidungen des BFH gespannt sein, bis sich die Linie der Rechtsprechung – in handhabbarer Weise – verdichtet hat. Von einer Klärung der Rechtsfrage kann daher noch keine Rede sein…

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