Wer innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB einen Mietrückstand ausgleicht, ist nicht vor einer auf den Mietrückstand gestützten ordentlichen Kündigung des Mietvertrages geschützt. Dies hat der BGH ganz aktuell bekräftigt (BGH v. 23.10.2024 – VIII ZR 177/23).

Sachverhalt im Streitfall

Die beklagte Mieterin, die seit 2006 Mieterin war, hatte die Mieten für die Monate Januar und Februar 2022 nicht gezahlt. Deshalb erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 14.3.2022 die fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Am 17.3.2022 glich die Beklagte den vorgenannten Mietrückstand vollständig aus. Das AG Kreuzberg (6.12.2022 – 13 C 261/22) hat der Räumungsklage aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses stattgegeben, das LG Berlin (14.6.2023 – 66 S 302/22) hat im Berufungsverfahren die Räumungsklage hingegen abgewiesen. Mit der Revision wollte die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Räumungsurteils erreichen; dem hat der BGH jetzt entsprochen.

Entscheidung des BGH

Die Klägerin war nach Ansicht des BGH berechtigt, hilfsweise eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückstands auszusprechen und darauf auch die Räumungsklage zu stützen. Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands beziehungsweise eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung. So hatte der BGH bereits früher entschieden (BGH 13.10.2021 – VIII ZR 91/20; 5.10.2022 – VIII ZR 307/21). Der BGH weist hierbei darauf hin, dass diese (beschränkte) Wirkung des Nachholrechts des Mieters dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers entspricht, so dass der an Gesetz und Recht gebundene Richter (Art. 20 Abs. 3 GG) diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine richterliche Lösung ersetzen darf, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreichbar war.

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