Angesichts des weiter zunehmenden Drucks auf dem Mietmarkt mit weiter steigenden Mietpreisen nimmt der Druck auf die Politik zu, regulierend in die Preisbildung mit der sog. Mietpreisbremse (§ 556d, e BGB) einzugreifen und die aktuell am 31.12.2025 endende sog. Mietpreisbremse zu verlängern. Wie ist der aktuelle Sachstand?

Hintergrund

Die Mietpreisbremse wurde im Jahr 2015 eingeführt und wurde 2020 nach einer Entscheidung des BVerfG (BVerfG, v. 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18) verschärft: Die Bundesregierung brachte einen Gesetzentwurf (BT-Drs. 19/15824) zur Verlängerung und Verschärfung der „Mietpreisbremse“ (§§ 556d, e BGB) ein mit dem Ziel, in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt eine Begrenzung bei Mieterhöhungen vorzusehen; andernfalls wäre die bestehende Regelung zum Jahresende 2020 ausgelaufen, Der Bundestag hatte am 14.2.2020 in 2./3. Lesung der Verschärfung der Mietpreisbremse zugestimmt, der Bundesrat am 13.3.2020 (BR-Drs. 78/20 vom 13.3.2020) zugestimmt. Das Gesetz (BGBl. I 2020 S.540) ermöglicht den Ländern, Wohnungsmieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt weiterhin zu begrenzen: Auf maximal zehn Prozent über dem Vergleichsindex bei Vertragsabschluss. Ist das Mietobjekt neu gebaut oder umfassend modernisiert, gelten die Einschränkungen der Mietpreisbremse aber nicht.

Die Mietpreisbremse läuft nach aktueller Rechtslage zum 31.12.2025 aus. Im Kern legt die Mietpreisbremse fest, dass die Miete bei der Neu- und Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen darf. Dies gilt nur für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten, also zum Beispiel dort, wo Mieten deutlich stärker steigen als im Bundesdurchschnitt oder die Bevölkerung besonders stark wächst, ohne dass der Wohnungsneubau damit Schritt hält. Welche Gebiete dazugehören, legen die jeweiligen Landesregierungen fest.

Aktueller Beratungsstand in Bundestag und Bundesrat

Nach dem Bruch der Ampelregierung am 6.11.2024 gibt es ganz aktuell zwei Gesetzgebungsinitiativen mit dem Ziel, die derzeit geltende gesetzliche Mietpreisbremse über den 31.12.2025 hinaus zu verlängern. Weiterlesen →

Die Mietpreisbremse wird verlängert und verschärft: Der Bundesrat hat einem entsprechenden Gesetzesbeschluss des Bundestages am 13.3.2020 zugestimmt.

Hintergrund

Ich hatte berichtet: Erst im Juli 2019 hatte das BVerfG entschieden, dass die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz geschaffenen Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sog. Mietpreisbremse) nicht  verfassungswidrig sind: Sie verstoßen nicht gegen die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz (BVerfG, v. 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18). Die Bundesregierung hatte daraufhin einen Gesetzentwurf (BT-Drs. 19/15824 zur Verlängerung und Verschärfung der „Mietpreisbremse“ (§§ 556d, e BGB) eingebracht mit dem Ziel, in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt eine Begrenzung bei Mieterhöhungen vorzusehen; andernfalls wäre die bestehende Regelung zum Jahresende 2020 ausgelaufen, die Rechtsgrundlage wäre weggefallen.

Der Bundestag hatte am 14.2.2020 in 2./3. Lesung der Verschärfung der Mietpreisbremse zugestimmt. Die Abgeordneten votierten mit den Stimmen von CDU/CSU, SPD und Bündnis 90/Die Grünen gegen die Stimmen von FDP und AfD bei Enthaltung der Fraktion Die Linke für einen vom Rechtsausschuss geänderten Gesetzentwurf der Regierung „zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn“ v. 11.12.2019 (BT-Drs. 19/15824). Da es sich um ein Zustimmungsgesetz handelt, war die Zustimmung des Bundesrates erforderlich. Diese Zustimmung hat der Bundesrat in seiner 986. Sitzung am 13.3.2020 erteilt und  beschlossen, einen Antrag nach Art. 77 Abs. 2  Grundgesetz nicht zu stellen.

Änderung bis längstens Ende 2025

Das Gesetz ermöglicht den Ländern, Wohnungsmieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt weiterhin zu begrenzen: Auf maximal zehn Prozent über dem Vergleichsindex bei Vertragsabschluss. Ist Mietobjekt neu gebaut oder umfassend modernisiert, gelten die Einschränkungen der Mietpreisbremse aber nicht. Das gilt auch, wenn der Vormieter eine Miete gezahlt hat, die mehr als zehn Prozent über der ortüblichen Vergleichsmiete liegt.

Die entsprechenden Rechtsverordnungen für die Mietpreisbremse in den Ländern gelten längstens fünf Jahre. Spätestens Ende 2025 treten sie außer Kraft; es sei denn der Gesetzgeber verlängert abermals die Vorschriften. In der Vergangenheit haben bislang nicht alle Länder von der Mietpreisbremse Gebrauch gemacht. In der Rechtsverordnung der Landesregierung muss die Begründung erkennen lassen, aus welchen Gründen das jeweilige Gebiet in den Kreis des Mieterschutzes aufgenommen worden ist. Allerdings wurden in der Vergangenheit in etlichen Ländern die entsprechenden Rechtsverordnungen von den zuständigen Landgerichten aus formellen Gründen für unwirksam erklärt (z.B. LG Stuttgart v. 13.2019 – 13 S 181/18; LG München v. 6.12.2017 – 14 S 10058/17).

Anspruch Rückzahlung der gesamten, zu viel gezahlten Miete

Anders als bislang können Mieterinnen und Mieter künftig die gesamte zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Voraussetzung ist, dass sie den Verstoß gegen die Mietpreisbremse innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses rügen. Andernfalls besteht nur ein Anspruch auf die unzulässig zu viel gezahlte Miete, die nach Zugang der Rüge fällig wurde. Gleiches gilt, wenn das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Rüge bereits beendet ist. In beiden Fällen gilt: In Gebieten mit einer durch Rechtsverordnung geltenden Mietpreisbremse sind Vermieter gut beraten, sich an die neuen Spielregeln zu halten – andernfalls drohen empfindliche Rückzahlungen.

Wie geht es weiter?

Das Gesetz wird nun über die Bundesregierung dem Bundespräsidenten zur Unterzeichnung vorgelegt. Anschließend kann es im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Es tritt zu Beginn des auf die Verkündung folgenden Monats in Kraft, voraussichtlich also nicht vor dem 1.4.2020. Danach muss zunächst abgewartet werden, ob die Mietpreisbremse zur erhofften Entspannung am Wohnungsmarkt durch Begrenzung des Mietpreisniveaus beiträgt.

Weitere Informationen:

• BT-Drs. 19/15824
• BR-Drs. 78/20 vom 13.3.2020
• Bundesrat KOMPAKT v. 13.3.2020