Ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen im Corona-Jahr 2020

Die zutreffende Bestimmung der steuerpflichtigen Einkünfte aus der Vermietung von Ferienwohnungen ist ein steuerlicher Zankapfel, der die Finanzgerichte häufig beschäftigt. Die Königsdisziplin ist dabei die Erstellung einer Überschussprognose, in deren Ergebnis regelmäßig die Absicht, Einkünfte zu erzielen, versagt wird. Bei einer ausschließlich zur Vermietung bereitgehaltenen Ferienwohnung ohne Selbstnutzung kann die Überschussprognose vermieden werden, wenn deren Vermietungstage die ortsübliche Vermietungszeit – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – nicht erheblich unterschreiten. Hiervon geht die Rechtsprechung bei einem Unterschreiten von mindestens 25 % aus.  Aber auch die Ermittlung des Vergleichsmaßstabs der ortsüblichen Vermietungszeit kann sich mitunter diffizil gestalten wie das BFH-Urteil vom 26.05.2020 (IX R 33/19) aufzeigt.

Pandemie als Vermietungshindernis

Im Pandemiejahr 2020 dürften sich die ortsüblichen Vermietungszeiten der Vorjahre für die meisten Ferienhausvermieter in unerreichbarer Ferne befinden. Sondersituationen werden beim Vergleich mit der ortsüblichen Vermietungszeit nicht sanktioniert, sofern ein Vermietungshindernis gegeben ist. Der BFH hat in seiner Rechtsprechung dabei neben Instandsetzungsarbeiten auch höhere Gewalt als Vermietungshindernis anerkannt Weiterlesen

Ortsübliche Vermietungszeit einer Ferienwohnung: statistische Bettenauslastung ausreichend

Die Einkunftserzielungsabsicht ist bei einer ausschließlich vermieteten bzw. zur Vermietung bereitgehaltenen Ferienwohnung durch eine Prognose zu prüfen, wenn die ortsübliche Vermietungszeit erheblich unterschritten wird. Zur Prüfung der Auslastung einer Ferienwohnung müssen die individuellen Vermietungszeiten des jeweiligen Objekts an Feriengäste mit denen verglichen werden, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. Über die zahlenmäßige Bestimmung der ortsüblichen Vermietungszeit entbrennt dabei regelmäßig Streit.

BFH: Nachweis wird (etwas) einfacher

Der BFH lässt nun eine weitere Möglichkeit zum Nachweis der ortsüblichen Vermietungszeit zu. Auch der Vergleich der Vermietungszeit der einzelnen Ferienwohnung mit statistischen Zahlen zur sog. Bettenauslastung im Ort sei zulässig.

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Ortsübliche Vermietungszeit einer Ferienwohnung – Datenerhebung

Zur Ermittlung der ortsüblichen Belegungstage von vermieteten Ferienwohnungen können von den Statistischen Landesämtern ermittelte Auslastungszahlen der Ferienwohnungen zugrunde gelegt werden, nicht hingegen die ortsüblichen Auslastungszahlen der insgesamt angebotenen Betten im Ort. Darauf, ob diese Zahlen auch veröffentlicht worden sind, kommt es nach einer aktuellen Entscheidung des FG Mecklenburg-Vorpommern nicht an.

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Einkunftserzielungsabsicht bei Ferienwohnungen: Nichtfeststellbarkeit einer ortsüblichen Vermietungszeit

Grundsätzlich ist bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereit gehaltenen Ferienwohnung ohne weitere Prüfung vom Bestehen der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen.

Wegen der Schwierigkeit der Feststellung, ob ein ausschließliches Vermieten der Ferienwohnung angenommen werden kann, ist nach der Rechtsprechung des BFH die Einkunftserzielungsabsicht immer dann anhand einer Prognose zu überprüfen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – erheblich unterschreitet.

Doch nach welchen Kriterien ist die maßgebende ortsübliche Vermietungszeit zu bestimmen?

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