Augen auf beim Immobilienkauf – Vertrag zugunsten Dritter auch als AGB-Regelung möglich

Das Urteil des BGH vom 14. November 2018 (VIII ZR 109/18) wird in der Presse gerade als „Stärkung des Mieterschutzes“ kolportiert, dabei ist das aus meiner Sicht gar kein (rein) mietrechtliches Problem, sondern eine Frage der Auslegung von AGB in Kaufverträgen.

Eine Gemeinde hatte „Siedlungshäuser“ vermietet und den Mietern anscheinend lebenslange Wohnrechte zugesagt. Bei den Häusern handelt es sich um Zweifamilienhäuser, bei denen mietrechtlich die Besonderheit besteht, dass der Kündigungsschutz für den Vermieter erleichtert ist, wenn er selbst darin wohnt (§ 573a BGB). Die Gemeinde verkauft diese Häuser an einzelne Erwerber. In den Kaufverträgen ist jeweils eine Klausel enthalten, in der sich die Erwerber (verkürzt gesagt) verpflichten, den bisherigen Mietern nicht wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Einer der Erwerber zieht selbst in eine der Wohnungen in seinem Haus und kündigt unter Berufung auf § 573a BGB.

Er hat keinen Erfolg: Die Klausel in den Kaufverträgen war ein sogenannter echter Vertrag zugunsten Dritter. Nach § 328 Abs. 1 BGB können sich Parteien eines Vertrages darauf einigen, einem Dritten (der ansonsten „eigentlich“ keine Partei ist) Rechte einzuräumen. Daher war der Mieter unmittelbar durch die Vereinbarung zwischen verkaufender Gemeinde und dem Erwerber geschützt. Weiterlesen

Grunderwerbsteuer bei Schenkungen häufig nicht auf dem Plan

Grundstücksschenkungen oder auch Erbschaften von Immobilien unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Insoweit schließen sich Grunderwerbsteuer und Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer aus. Aber….  Weiterlesen