Abfindung für Aufgabe eines Wohnrechts als nachträgliche Anschaffungskosten

Viele Testamente sehen ein dingliches Wohnrecht für den länger lebenden Partner vor, während die Immobilie unmittelbar dem Kind vermacht wird. Der Partner oder die Partnerin sind folglich abgesichert und das Kind erhält sein Erbe. Mit derartigen Rechten ist es aber so eine Sache: In aller Regel sind sie gut gemeint, doch in tatsächlicher und in steuerlicher Hinsicht sind sie nicht immer förderlich. Ganz abgesehen von der Frage der erbschaftsteuerlichen Begünstigung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG, die bei entsprechenden Rechten mehr als gefährdet ist, ist festzustellen, dass sich Lebensumstände ändern.

Anders als früher sind ältere Menschen mobiler und wollen vielleicht nach dem Tod ihres Partners gar nicht in dem Haus wohnen bleiben, das sie über viele Jahre mit ihm geteilt haben. Und so kommt es, dass Wohnrechte zuweilen abgelöst werden. Sprich: Der Eigentümer der Immobilie, also der Erbe, zahlt dem Wohnberechtigten eine Entschädigung für die Ablösung des dinglichen Wohnrechts.

Bereits im vergangenen Jahr hat das Niedersächsische FG entschieden, dass die Ausgleichszahlung für die Aufgabe des Wohnrechts als nachträgliche Anschaffungskosten der Immobilie zu werten ist (Urteil vom 2.7.2020, 2 K 228/19). Weiterlesen

Augen auf beim Immobilienkauf – Vertrag zugunsten Dritter auch als AGB-Regelung möglich

Das Urteil des BGH vom 14. November 2018 (VIII ZR 109/18) wird in der Presse gerade als „Stärkung des Mieterschutzes“ kolportiert, dabei ist das aus meiner Sicht gar kein (rein) mietrechtliches Problem, sondern eine Frage der Auslegung von AGB in Kaufverträgen.

Eine Gemeinde hatte „Siedlungshäuser“ vermietet und den Mietern anscheinend lebenslange Wohnrechte zugesagt. Bei den Häusern handelt es sich um Zweifamilienhäuser, bei denen mietrechtlich die Besonderheit besteht, dass der Kündigungsschutz für den Vermieter erleichtert ist, wenn er selbst darin wohnt (§ 573a BGB). Die Gemeinde verkauft diese Häuser an einzelne Erwerber. In den Kaufverträgen ist jeweils eine Klausel enthalten, in der sich die Erwerber (verkürzt gesagt) verpflichten, den bisherigen Mietern nicht wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Einer der Erwerber zieht selbst in eine der Wohnungen in seinem Haus und kündigt unter Berufung auf § 573a BGB.

Er hat keinen Erfolg: Die Klausel in den Kaufverträgen war ein sogenannter echter Vertrag zugunsten Dritter. Nach § 328 Abs. 1 BGB können sich Parteien eines Vertrages darauf einigen, einem Dritten (der ansonsten „eigentlich“ keine Partei ist) Rechte einzuräumen. Daher war der Mieter unmittelbar durch die Vereinbarung zwischen verkaufender Gemeinde und dem Erwerber geschützt. Weiterlesen