Wie muss das Finanzgericht die „ortsübliche Marktmiete“ ermitteln?

Tatsächlich ist das Finanzgericht zur Ermittlung einer ortsüblichen Marktmiete nicht zwingend verpflichtet einen Sachverständigen hinzuzuziehen.

So die rechtskräftige Entscheidung des FG Berlin-Brandenburg vom 19.7.2017 (Az: 3 K 3144/15). Danach ist es nicht zu beanstanden, wenn das Finanzamt zur Schätzung der ortsüblichen Marktmiete die Werte aus einem von ihm selbst erstellten internen Mietspiegel abgeleitet hat, dem unter anderem auch der Größe nach vergleichbare Wohnungen zugrunde liegen.

Nicht zulässig ist es lediglich, wenn das Finanzamt die übliche Marktmiete aus einem arithmetischen Mittel der Mieten für Wohnungen verschiedenster Größen, die zum Teil nicht mit den streitgegenständlichen Wohnungen vergleichbar sind, ableitet. Insoweit kann die ortsübliche Marktmiete nicht durch Mietangaben in einem Zeitungsartikel nachgewiesen werden, der insbesondere noch fünf Jahre vor dem ersten Streitjahr verfasst worden ist.

Zudem sind jedoch Anpassungen aufgrund der Angaben in dem Mietspiegel vorzunehmen. So ist von der durchschnittlichen Miete für vergleichbare Wohnungen bei negativen Ausstattungsmerkmalen der vermieteten Wohnungen ein Abschlag vorzunehmen. Im Streitfall wurden beispielsweise ein Abschlag von 20 % wegen lediglich einfach verglaste Fenster und des hohen Alters der Immobilie abgerechnet.

Darüber hinaus sind jedoch auch Zuschläge möglich, so beispielsweise wenn abweichend von Fremdvermietungen nicht der Angehörigen-Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen muss. Insoweit war im Urteilsfall eine Erhöhung von 10 % der Kaltmiete laut Mietspiegel zulässig.

Bei Vereinbarung einer Bruttowarmmiete bietet es zur Ermittlung der umlagefähigen Nebenkosten als Bestandteil der ortsüblichen Miete an, die für vergleichbare Wohnungen empirisch ermittelten durchschnittlichen Betriebskosten zugrunde zu legen.

Im individuellen Streitfall mit Finanzamt und Finanzgericht muss trotz Anwendung eines Mietspiegels jedoch immer ganz genau hingeschaut werden, damit die Eigenheiten der jeweiligen Immobilien auch tatsächlich konkret und korrekt erfasst werden können.

Weitere Informationen:

FG Berlin-Brandenburg v. 19.07.2017 – 3 K 3144/15

 

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