Übliche Miete vs. vertraglich vereinbartes Entgelt

Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sind bei Immobilien die Grundbesitzwerte gesondert festzustellen und für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens unter Anwendung der Regelungen des Bewertungsgesetzes zu ermitteln.

Grundstücksart ausschlaggebend

Die Bewertung bebaute Grundstücke ist dabei von der Grundstücksart abhängig. Mehrfamilienhäuser werden beispielsweise im Ertragswertverfahren zu bewerten sein. Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert des Gebäudes getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags zu ermitteln. Bei der Ermittlung des Gebäudeertrags ist von dem Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Dieser ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks abzüglich der Bewirtschaftungskosten.

Rohertrag ist dabei das Entgelt, dass für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach dem am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist.

Für Grundstücke oder Grundstücksteile, die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat, ist dann allerdings die übliche Miete anzusetzen, wie in § 186 Abs. 2 Satz 1 Nummer 2 BewG geregelt ist.

Erfahrungen aus der Praxis

Streitbefangen ist dabei in der Praxis immer, wann eine vertraglich vereinbarte Miete noch als üblich angesehen werden kann. Dies hat aktuell der BFH in seiner Entscheidung vom 5.12.2019 unter dem Aktenzeichen II R 41/16 geklärt. So kann eine vertraglich vereinbarte Miete nicht mehr als üblich angesehen werden, wenn sie mehr als 20 % niedriger ist als der unterste Wert der Spanne des verwendeten Mietspiegels oder wenn sie mehr als 20 % höher ist als der oberste Wert dieser Spanne.

Dies schafft Steuerpflichtigen ein wenig mehr Spielraum, da der BFH ebenso klargestellt, dass es auf den Mittelwert des verwendeten Mietspiegels insoweit überhaupt nicht ankommt.

Weitere Informationen:
BFH, Urteil v. 05.12.2019 – II R 41/16

 

Bei Gericht: Interessante Steuerstreitigkeiten im November 2020

Auch in diesem Monat wieder drei interessante anhängige Verfahren, die höchstrichterlich anhängig geworden sind. Mal wieder geht es um Fragen rund um die offenbaren Unrichtigkeiten, ebenso wie um die Steuerbefreiung des Familienwohnheims als auch um die Bemessungsgrundlage beim Blockheizkraftwerk bzw. einer Biogasanlage. Weiterlesen

Tipp: Realisationszeitpunkt eines Auflösungsverlustes bei § 17 EStG

Insbesondere bei Auflösung einer Kapitalgesellschaft ist die Bestimmung des Realisationszeitpunktes für den Verlust nicht nur von entscheidender Bedeutung, sondern in der Praxis auch entsprechend problembehaftet.

Der Grund: Damit ein Auflösungsverlust entsprechend steuermindernd berücksichtigt werden kann, müssen grundsätzlich drei Voraussetzungen gegeben sein.

  • Voraussetzung 1:
    Zunächst einmal muss ein maßgeblicher Auflösungstatbestand vorliegen. Hierunter fallen beispielsweise der Auflösungsbeschlusses, die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens oder auch schon Auflösungsgründe, die in der Satzung der Kapitalgesellschaft beheimatet sind.
  • Voraussetzung 2:
    Darüber hinaus muss auf Ebene der Gesellschaft die Höhe der Rückzahlung aus dem Gesellschaftsvermögen feststehen.
  • Voraussetzung 3:
    Zu guter Letzt muss ebenso noch mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit die Höhe der nachträglichen Anschaffungskosten auf Ebene des Gesellschafters feststehen.

Nur wenn alle drei Punkte erfüllt sind, kann der Auflösungsverlust auch steuermindernd berücksichtigt werden.

Das Praxisproblem

Wann dieser Zeitpunkt gegeben ist, ist häufig nicht so einfach feststellbar. Tatsächlich sind insoweit Fälle denkbar, bei denen man den Verlust erst bei tatsächlicher Löschung der Gesellschaft berücksichtigen möchte, das Finanzamt jedoch dann darauf hinweist, dass schon in Vorjahren eine Verlustberücksichtigung hätte stattfinden müssen, diese Vorjahre dann jedoch wiederum verfahrensrechtlich nicht mehr änderbar sind.

Empfehlung für die Praxis

Um dieses Dilemma zu verhindern empfiehlt es sich grundsätzlich zum frühestmöglichen Zeitpunkt den Verlust in der Einkommensteuererklärung anzugeben. Gegebenenfalls kann dies auch im Schätzungswege stattfinden.

Sollte das Finanzamt dann zu dem Schluss kommen, dass diese Verlustberücksichtigung noch zu früh ist, kann es sich zu mindestens später nicht darauf berufen, dass der Verlust hätte doch früher berücksichtigt werden müssen.

Zudem dürfte es meist im Interesse des Steuerpflichtigen sein, den Verlust so früh wie möglich in Ansatz bringen zu können.

Um sich hier Argumentationspotenzial zu sichern, empfiehlt sich im Insolvenzfall regelmäßig ein Blick in das Insolvenzgutachten. Sollte hier schon von einer Quote von null ausgegangen werden, spricht doch ziemlich viel dafür, dass auch schon der Verlust berücksichtigt werden kann.

Hinweis auf verdeckte Einlage nötig

Gerade im steuerlichen Geschäftsleben von GmbHs dreht sich viel um verdeckte Gewinnausschüttungen als auch um verdeckte Einlagen. Meistens wird hier das Finanzamt aktiv und der Steuerpflichtige bleibt passiv.

Tatsächlich sind jedoch praktisch Fälle denkbar, bei denen der Steuerpflichtige unbedingt aktiv werden muss!

So beispielsweise folgender Fall von Schwester-GmbHs, die beide zu 100 % einem Steuerpflichtigen gehören: Kommt es hier im Geschäftsverkehr zwischen den Schwester-GmbHs zu einer verdeckten Gewinnausschüttung ist Obacht geboten.

Folgendes Beispiel verdeutlicht was gemeint ist: GmbH 1 verkauft eine Immobilie an GmbH 2 zum Kaufpreis von 100. Der gemeine Wert/Teilwert der Immobilie beträgt jedoch 200. Beide Gesellschaften gehören zu 100 % dem Steuerpflichtigen A. Unter dem Strich liegt insoweit eine verdeckte Gewinnausschüttung an den A vor, wie das Finanzamt auch besteuern wird.

Nicht mehr tätig wird das Finanzamt dann jedoch in Bezug auf die verdeckte Einlage bei GmbH 2. Hier muss der Steuerpflichtige selber tätig werden und dafür sorgen, dass die verdeckte Einlage auch tatsächlich festgestellt wird.

AfA für nachträgliche Herstellungskosten

Häufig treten bei Immobilien nachträgliche Herstellungskosten auf. Dabei stellt sich die Frage der Abschreibung. Der Grundsatz lautet dabei: Lediglich das AfA-Volumen verbraucht sich, nicht jedoch die Bemessungsgrundlage der Abschreibung.

Was dieser Merksatz bedeutet, wird an folgendem Beispiel recht schnell klar: Weiterlesen

Einkünfteerzielungsabsicht: Fünf Jahre Minimum

Grundsätzlich wird die Einkünfteerzielungsabsicht bei der Vermietung und Verpachtung unterstellt. Allerdings können auch Indizien vorhanden sein, die gegen diese grundsätzliche und typisierende Einkünfteerzielungsabsicht sprechen.

So liegt ein gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechendes Indiz vor, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs seit der Anschaffung, der Herstellung oder umfangreichen Umbau- und Erweiterungsarbeiten wieder veräußert, verschenkt oder eine entsprechende Privatnutzung beginnt. In diesem Fall können erlittene Werbungskostenüberschüsse nicht steuermindernd berücksichtigt werden. Weiterlesen

Verlängerte Reinvestitionsfrist auch individuell sinnvoll?

Über die Steuerhilfegesetze im Zusammenhang mit Corona werden auch Reinvestitionsfristen verlängert. Ob dies jedoch sinnvoll ist muss man individuell prüfen.

Die Reinvestitionsfrist bei § 6b EStG wird um jeweils ein Jahr vorübergehend verlängert, wenn die Rücklage wegen Zeitablaufs am Schluss des nach dem 29.2.2020 und vor dem 1.1.2021 enden Wirtschaftsjahres aufzulösen wäre (§ 52 Abs. 14 Satz 4 EStG). Weiterlesen

Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften

Zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb gehört auch der Gewinn aus der Veräußerung von Anteilen an einer Kapitalgesellschaft, wenn der Verkäufer innerhalb der letzten fünf Jahre am Kapital der Gesellschaft unmittelbar oder mittelbar zu mindestens einem Prozent beteiligt war. So geregelt in § 17 Abs. 1 EStG. Besteuert werden im Rahmen dieser Regelung alle Beteiligungen, die sich im Privatvermögen des Steuerpflichtigen befinden.

Die Crux: Weiterlesen

Bei Gericht: Interessante Steuerstreitigkeiten im Oktober 2020

Auch in diesem Monat wieder drei interessante anhängige Verfahren vor dem Bundesfinanzhof und dem Bundesverfassungsgericht. Es geht um die Frage der inkongruenten Gewinnausschüttung, der Frage wann Prozesszinsen auf Steuererstattungen eingestrichen werden können und wie mit einem Stipendium beim vorweggenommenen Werbungskostenabzug umzugehen ist. Weiterlesen

Zur Nichtigkeit von Umsatzsteuerbescheiden

Nach der ständigen Rechtsprechung ist ein Steuerbescheid nichtig, wenn aus ihm der Inhaltsadressat nicht klar erkennbar ist. Dennoch kommen solche Fälle in der Praxis immer wieder vor.

So ist ein Steuerbescheid immer nichtig wenn der Inhaltsadressat (also der Steuerschuldner) nicht erkennbar ist. Dies gilt grundsätzlich immer dann, wenn aus dem Bescheid nicht klar ersichtlich wird, ob der Inhaltsadressat eine GmbH oder deren Geschäftsführer bzw. Liquidator ist. Weiterlesen