Immobilienverkäufe unter Ehegatten

In Zeiten in denen zahlreiche Ehen wieder geschieden werden und sogar Finanzgerichte schon ernsthaft überlegen, ob Scheidungskosten überhaupt keinen außergewöhnlichen Charakter mehr haben, sind Steuergestaltungen zwischen Eheleuten scheinbar ein wenig aus der Mode gekommen. Zu Recht? 

Zugegebener Maßen setzt eine Steuergestaltung zwischen Eheleuten meistens voraus, dass die Ehe auch stabil ist und hält. Ansonsten treten schlicht außersteuerliche Risiken auf, die eine Steuergestaltung schnell unsinnig machen. Aber gehen wir mal von einer intakten Ehe aus, in der sich das Paar auch als Einheit betrachtet. Gerade bei Immobilien gibt es dann enormes Steuerspar- und Gestaltungspotential.

Man denke nur mal daran, dass zahlreiche Vermietungsimmobilien aufgrund der Wertsteigerung seit dem Kauf im Vergleich zu ihrem Verkehrswert eine relativ geringe AfA aufweisen. Andere Vermietungsobjekte stammen schon von der vorherigen Generation und sind bereits voll abgeschrieben. Durch den Verkauf an den Ehegatten könnte das schlummernde Abschreibungspotenzial gehoben werden. Dies lohnt sich sehr häufig, weil auch bei einem Immobilienverkauf zwischen Eheleuten keine Grunderwerbsteuer anfällt. Natürlich müssen Voraussetzungen gegeben sein. So sollte die Immobilie mindestens zehn Jahre schon beim verkaufenden Ehegatten (oder seinem Rechtsvorgänger) sein, damit ein privates Veräußerungsgeschäft ausgeschlossen ist. Außerdem muss der Verkauf natürlich unter fremdüblichen Bedingungen stattfinden. Dies muss schlicht immer bedacht werden bei steuermotivierten Geschäften zwischen nahen Angehörigen.

Darüber hinaus kann es auch noch einen Vorteil geben, wenn eine Immobilie, die zukünftig zu Vermietung bestimmt ist, an den Ehegatten verkauft wird und das zur Finanzierung des Verkaufspreises aufgenommene Darlehen vom verkaufenden Ehegatten für das eigengenutzte Objekt verwendet wird. Natürlich gibt es auch hier Regeln zu beachten. Werden diese Spielregeln jedoch beachtet, können Darlehensgelder, die unter dem Strich in das eigengenutzte Objekt geflossen sind, der Vermietungsimmobilie zugeordnet werden. Die Folge: Die Schuldzinsen sind abziehbare Werbungkosten.

 

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