Wer eine denkmalgeschützte Immobilie erwirbt und anschließend sanieren möchte, verdient Respekt, denn man kann Geld und Zeit wohl auch einfacher investieren. Es muss schon eine gewisse Leidenschaft hinzukommen, zumal man sich nicht nur mit Bau- und Denkmalbehörden sowie Handwerkern auseinandersetzen muss, sondern – wenn eine steuerlich relevante Nutzung geplant ist – auch noch mit dem Finanzamt. Besonders leidensfähig zeigte sich ein Steuerpflichtiger, der eine alte Burg erworben hat und der um sein Recht auf Vorsteuerabzug lange Jahre kämpfen musste (BFH-Urteil vom 9.7.2025, XI R 32/22). Die Entscheidung soll nachfolgend vorgestellt werden, da die Aussagen des BFH weit über die Sanierung einer Burg hinausgehen. Vorweg sei darauf hingewiesen, dass auf das Urteil nachfolgend nur verkürzt eingegangen wird. Eine ausführliche Besprechung würde den Rahmen des Experten-Blogs sprengen.
Der Sachverhalt in aller Kürze:
Der Kläger ist Inhaber einer denkmalgeschützten Burg, die er umfassend sanieren und modernisieren ließ. Zur Realisierung der Gesamtmaßnahme war ein Zeitraum von zehn Jahren vorgesehen. Die Konzeption sah vor, die Burg bzw. deren Anbau größtenteils umsatzsteuerpflichtig zu nutzen, unter anderem als Gästehaus für Tagungsteilnehmer. Ein kleinerer Teil der Burg sollte als Wohnung für die Familie des Klägers sowie für die Verwaltung des Anwesens genutzt werden. Im Zuge der Sanierungsmaßnahmen wurde eine Schadstoffbelastung der Burg festgestellt. Die Baumaßnahmen mussten hierauf unterbrochen werden. In den folgenden Jahren stockte die weitere Sanierung des Gebäudes aus finanziellen Gründen. Aus den zur Sanierung der Burg bezogenen Eingangsleistungen machte der Kläger in den Jahren 2010 bis 2013 hohe Vorsteuern geltend. Das Finanzamt versagte jedoch den Vorsteuerabzug. Seines Erachtens sei die Sanierung der Burg ausschließlich privat veranlasst. Der BFH sieht hingegen die Vorsteuerberechtigung grundsätzlich als gegeben an und bemängelt im Wesentlichen nur die von der Vorinstanz vorgenommene Vorsteueraufteilung.
Die Begründung – ebenfalls in aller Kürze:
Die Vermietungsabsicht muss durch Indizien belegt werden können. Bei der Frage, ob eine behauptete Vermietungsabsicht bestand, können spätere Tatsachen und Ereignisse zwar berücksichtigt werden, doch auch das sind nur Indizien und keine Beweise. Das heißt: Kann die Vermietungsabsicht nicht schon bei Baubeginn belegt werden, kann der Vorsteuerabzug gefährdet sein. Die spätere tatsächliche Vermietung allein reicht möglicherweise nicht aus, um die Vermietungsabsicht belegen zu können.
Eine langjährige Sanierung lässt die Annahme einer Vermietungsabsicht nicht per se entfallen. Es obliegt aber dem zukünftigen Vermieter, bei vorübergehender Unvermietbarkeit des Mietobjekts im eigenen wirtschaftlichen Interesse, aber auch zum Beleg seiner Vermietungsabsicht, das Vermietungsobjekt zügig und innerhalb eines überschaubaren Zeitraums so herzurichten, dass eine Vermietung wieder möglich erscheint.
Betreibt der Steuerpflichtige die Herrichtung der Immobilie nur zögerlich, ohne dass hierfür steuerlich anzuerkennende Gründe vorliegen, kann es unter Berücksichtigung des Zeitablaufs gerechtfertigt sein, auf das Fehlen der Vermietungsabsicht zu schließen oder Zweifel hinsichtlich der Vermietungsabsicht als endgültig anzusehen, wenn die behauptete beabsichtigte Vermietung über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren nicht realisiert wird.
Finanzielle Schwierigkeiten stehen der Annahme der Bebauungsabsicht grundsätzlich nicht entgegen. Erforderlich ist allerdings, dass der Steuerpflichtige trotz der finanziellen Schwierigkeiten konkret damit rechnen konnte, das Grundstück in überschaubarer Zeit bebauen zu können, und dass er seine Bauabsicht nachhaltig zu verwirklichen sucht.
Der Umstand, dass der Unternehmer Eingangsleistungen für die Sanierung teilweise durch Zuschüsse in Gestalt von Spenden und Fördermitteln finanzieren muss, ist ohne Belang, soweit die Leistungen in direktem und unmittelbarem Zusammenhang mit beabsichtigten steuerpflichtigen Ausgangsumsätzen stehen.
Denkanstoß:
Der BFH verdeutlicht, dass auch eine lange Sanierungs- bzw. Renovierungsphase für sich genommen die Verwendungsabsicht und damit auch das grundsätzliche Recht auf den Vorsteuerabzug nicht infrage stellt – es sei denn, die behauptete beabsichtigte Vermietung wird über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren nicht realisiert. Eventuelle spätere Nutzungsänderungen bzw. von der ursprünglichen Verwendungsabsicht abweichende tatsächliche Nutzungen führen dann allenfalls zu einer Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG.
Wichtig ist jedoch, dass die Verwendungsabsicht gleich zu Beginn und mitunter auch fortlaufend während der Umbauphase hinreichend dokumentiert werden kann. Auch wenn eine Verwendungsabsicht eine innere Tatsache darstellt, die nur schwierig „nachgewiesen“ werden kann, so müssen doch objektive Anhaltspunkte vorliegen, die diese Absicht zur Überzeugung des Finanzamts belegen. Bei gemischter Nutzung ist im Übrigen eine frühzeitige – vollständige oder zumindest teilweise – Zuordnung zum Unternehmensvermögen erforderlich.
Weitere Informationen:
- NWB Online-Nachricht: Einkommensteuer | Gewinnerzielungsabsicht bei langjährigen gewerblichen Verlusten
- Einkommensteuer | Notwendige Einbeziehung eines künftigen Betriebsaufgabe- oder Betriebsveräußerungsgewinns bei einer Totalgewinnprognose, Kommentierte Nachricht NWB 41/2025 S. 2774
