Die zum 1.1.2022 erfolgte Bewertung des Grundbesitzes für Grundsteuerzwecke führte mitunter zu unliebsamen Überraschungen. Da wurden bestimmte Immobilien viel zu hoch bewertet, obwohl es augenscheinlich war, dass der reelle Wert weit unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegt. Zwar hat der Gesetzgeber – auch auf Druck der Gerichte – nachgebessert und lässt es zu, dass der Grundsteuerwert niedriger angesetzt werden kann. Doch dazu ist – von den „Verkaufsfällen“ abgesehen – ein qualifiziertes Gutachten erforderlich (§§ 198, 220 BewG). Diese Regelungen gelten für das so genannte Bundesmodell, das die meisten Bundesländer anwenden. In Baden-Württemberg gilt hingegen für die Ermittlung der Grundsteuerwerte ein eigenes Landesmodell. Doch auch hier muss ein niedrigerer Wert per Gutachten nachgewiesen werden (§ 38 Abs. 4 Satz 1 LGrStG).
Auf die einzelnen Grenzen, ab denen ein „echter“ Verkehrswert akzeptiert werden muss, soll hier nicht weiter eingegangen werden. Vielmehr soll nachfolgend eine interessante Entscheidung des FG Baden-Württemberg zu den Kosten eines Gutachtens vorgestellt werden. Dieses hat nämlich beschlossen: Wenn der Kläger während des gerichtlichen Verfahrens ein Verkehrswertgutachten des zuständigen Gutachterausschusses vorgelegt hat und das Finanzamt den Grundsteuerwertbescheid zugunsten des Klägers ändert bzw. ändern muss, hat das Finanzamt die Kosten des Verfahrens – samt Kosten des Gutachtens – zu tragen (Beschluss vom 16.10.2025, 8 K 626/24).
De Sachverhalt in aller Kürze:
Der Kläger ist Eigentümer eines bebauten Grundstücks. Der vom Finanzamt angesetzte Bodenrichtwert entsprach zwar dem Wert, den er zuständigen Gutachterausschuss für diese Zone festgesetzt hatte. Doch das Grundstück wies gewisse Besonderheiten („eingeschränkte Bebaubarkeit“) auf, so dass der pauschalierte Wert hier zu vollkommen überhöhten Werten führte. Erst während des Klageverfahrens beauftragte der Kläger den Gutachterausschuss mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens. Das Gutachten ergab einen um 41 Prozent geringeren Verkehrswert des Grund und Bodens und führte zu einer Änderung des Grundsteuerwertbescheids zugunsten des Klägers. Der Kläger und das Finanzamt erklärten den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Das FG musste anschließend entscheiden, wer die Kosten des Verfahrens – inklusive Kosten des Gutachtens – zu tragen hat. Überraschung: Diese wurden dem Finanzamt auferlegt.
Die Begründung – ebenfalls in aller Kürze:
Zwar müsse der Kläger nun jährlich 606,63 Euro weniger Grundsteuer bezahlen, doch das Gutachten habe bereits 1.514,28 Euro gekostet. Müsste ein Steuerpflichtiger stets die Kosten eines Gutachtens tragen, könnte dies dazu führen, ihn davon abzuhalten, von seinem Recht auf einen Nachweis eines geringeren Wertes Gebrauch zu machen. Dies sei mit Art. 3 Abs. 1 GG und dem verfassungsrechtlich garantierten Recht auf effektiven Rechtsschutz nicht vereinbar. Der Kläger hätte das Gutachten zwar schon vor der Klageerhebung einreichen können und sollen. Dennoch sind die Kosten nicht zwingend und ausnahmslos dem Kläger aufzuerlegen. Dies gilt besonders, wenn die Abweichungen zwischen den typisierend festgestellten und den reellen Werten auch ohne Gutachten nahezu offensichtlich sind.
Denkanstoß:
Ob andere Gerichte der Entscheidung ihrer Kollegen aus Baden-Württemberg folgen werden? Ich bin skeptisch. So hatte das FG Hamburg schon vor einigen Jahren entschieden: Wird das Gutachten zum Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts gemäß § 198 BewG erst im Klageverfahren vorgelegt, trägt der Steuerpflichtige auch im Fall der (Teil-) Abhilfe grundsätzlich die gesamten Kosten des Verfahrens gemäß § 138 i.V.m. § 137 Satz 1 FGO. Dies gilt auch, wenn das Finanzamt nicht unmittelbar nach Vorlage des Gutachtens zur Abhilfe bereit ist, sofern das Gutachten (noch) nicht den zu stellenden Anforderungen genügt (Beschluss vom 28.10.2021, 3 K 65/20).
Beachten Sie dazu auch den Blog-Beitrag „Aufreger des Monats Mai: „Erstattung von Kosten für ein Privatgutachten im FG-Prozess?“
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