Der BGH (Urteil v. 28.1.2026 – VIII ZR 228/23) hat ganz aktuell entschieden, dass ein Mieter seine Wohnung nicht mit Gewinn untervermieten darf; tut er es trotzdem, riskiert er eine Kündigung und Räumungsklage des Vermieters.
Worum ging es im Streitfall?
Ein Mieter hatte in Berlin seine Zweizimmerwohnung mit 65 Quadratmetern für 962 Euro/Monat während seines Auslandaufenthalts voll möbliert und technisch voll ausgestattet untervermietet – oberhalb der geltenden Mietpreisbremse. Er selbst zahlte anfangs eine Nettokaltmiete von 460 Euro. Die Vermieterin kündigte ihm daraufhin nach Abmahnung den Mietvertrag. Die anschließende Räumungsklage der Vermieterin wies das AG Berlin-Charlottenburg zunächst ab, das LG Berlin II (Urt. v. 27.9.2023 – 64 S 270/22) gab der Klage hingegen statt: Vermieter müssen es danach einem Mieter nicht erlauben, mit einer Untervermietung wirtschaftlichen Gewinn zu erzielen, jedenfalls wenn der Mieter den Vermieter nicht an seinem Gewinn beteiligt. Selbst dann müsse aber die Mietpreisbremse beachtet werden: Der Vermieter dürfe die gewinnbringende Untervermietung erst gar nicht erlauben, wenn diese mit den Vorschriften über die Mietpreisbremse nicht vereinbar ist.
Wie hat der BGH geurteilt?
Der BGH bestätigte jetzt das Urteil der Vorinstanz: Mieter haben gegenüber dem Vermieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis gemäß § 553 Abs. 1 S. 1 BGB, wenn sie mit der Untervermietung Gewinn machen wollen. In so einem Fall liege kein „berechtigtes Interesse“ vor. Aus der Entstehungsgeschichte der gesetzlichen Regelung leitet der BGH ab, dass der Zweck der Untervermietung gerade nicht die Gewinnerzielung des Hauptmieters, sondern lediglich die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen sei.
Ob etwas anderes gilt, wenn der Mieter den Vermieter am Gewinn beteiligt, solange es dabei keinen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gibt, hat der BGH gar nicht mehr entscheiden müssen; diese Rechtsfrage bleibt also weiter offen.
Ebenfalls nicht abschließend entschieden hat der BGH, ob etwas anderes zugunsten des Hauptmieters gilt, wenn er die Wohnung wie im Streitfall möbliert vermietet. Hierauf kam es aus Sicht des BGH nicht an, weil der Wert dieser Leistungen nicht ausreichte, um die Differenz zwischen den Aufwendungen des Mieters für die Wohnung und seinen Einnahmen durch die Untervermietung auszugleichen und zu rechtfertigen.
Einordnung und Konsequenzen für Mieter und Vermieter
Im Wohnraummietrecht kann ein Mieter vom Vermieter die Zustimmung zur Überlassung der Wohnung an einen Untermieter verlangen kann, wenn der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ im Sinne von § 553 Abs. 1 S. 1 BGB hat. Das ist etwa der Fall, wenn der Mieter mit einem Partner zusammenziehen oder die Wohnung während eines längeren Auslandsaufenthaltes vorübergehend untervermieten möchte. Die Botschaft des aktuellen BGH-Urteils lautet: Mieter dürfen mit einer Untervermietung nicht mehr verdienen, als sie selbst für die Wohnung aufwenden. Für Untermieter ist das eine gute Nachricht. Denn diese rechtliche Beurteilung berücksichtigt aus BGH-Sicht „auch die Interessen der Untermieter in angemessenem Maß, indem diese hierdurch im Grundsatz vor überhöhten Untermieten geschützt werden“.
Mieter sollten jetzt strikt beachten, dass sie ihre Wohnung bei berechtigtem Interesse zwar untervermieten dürfen, sich daran aber nicht bereichern dürfen – andernfalls droht eine Vermieterkündigung des Hauptmietverhältnisses.
Die Mitvermietung von Hausrat und Mobiliar bei Vermietungen ist bislang gesetzlich nicht geregelt. Das führt dazu, dass in der Praxis häufiger möblierte Wohnungen vermietet werden, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Das könnte sich bald ändern: Ein Änderungsentwurf des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz zum Mietrecht, der sich in interner Ressortabstimmung befindet, sieht unter anderem schärfere Regeln zur Vermietung von möbliertem Wohnraum vor. Danach sollen Vermieter in angespannten Wohnungsmärkten den Zuschlag für Möbel im Mietvertrag künftig gesondert ausweisen. Für Mieter wäre dann die Prüfung einfacher, ob die Mietpreisbremse eingehalten wird. Der Zuschlag muss sich nach den Gesetzesplänen am Zeitwert der Möbel orientieren und „angemessen“ sein. Für voll möblierte Wohnungen sollen Vermieter eine Pauschale von fünf Prozent der Nettokaltmiete ansetzen können. Im Einzelfall könnte der Zuschlag auch höher sein, wenn die Wohnung besonders hochwertig ausgestattet sei.
Ob diese Gesetzesinitiative umgesetzt wird, bleibt abzuwarten