Am 8.2.2026 hat das BMJV abermals einen Gesetzentwurf zur Reform des Mietrechts vorgelegt. Das Ziel ist eindeutig: Wohnraum soll bezahlbar bleiben, deshalb sollen zum Schutz von Wohnraummietern Umgehungsstrategien unterbunden werden. Was ist geplant und wie ist das zu bewerten?
Hintergrund
Insbesondere in Ballungsräumen wird es für Mieter immer schwieriger bezahlbaren Wohnraum zu finden. In 2025 haben Bundestag und Bundesrat deshalb in einem ersten Schritt die sog. Mietpreisebremse verlängert – ich habe im Blog berichtet-
Dennoch ist das aktuelle Mietrecht noch immer lückenhaft. Manche Vermieter nutzen das zur Umgehung der Mietpreisbremse – zum Nachteil der potentiellen Mieter. Auf die Unterbindung derartiger Umgehungsstrategien zielen jetzt die aktuellen BMJV-Vorschläge für eine Mietrechtsreform II.
Eckpunkte des Gesetzesvorschlags
Zum BMJV-Vorschlag, der noch nicht im Bundeskabinett abgestimmt ist, können sich die Verbände nun bis 6.3.2026 zu folgenden Eckpunkten äußern:
- Möbliertes Wohnen: Vermieter sollen in angespannten Wohnungsmärkten den Zuschlag für Möbel gesondert ausweisen müssen. Der Zuschlag muss sich am Zeitwert der Möbel orientieren und angemessen sein. Für voll möblierte Wohnungen soll eine Pauschale von 5 Prozent der Nettokaltmiete angesetzt werden können.
- Deckel für Steigerungen von Indexmieten: Indexmietsteigerungen sollen in angespannten Wohnungsmärkten auf 3,5 Prozent jährlich gedeckelt werden.
- Höchstgrenze für Kurzzeitmietverträge: Kurzzeitmietverträge sollen einmalig für maximal 6 Monate abgeschlossen werden können. Der Abschluss eines Kurzzeitmietvertrags soll nur möglich sein, wenn ein besonderer Anlassfür die Kurzzeitvermietung beim Mieter vorliegt.
- Schonfristzahlung: Mieter, denen wegen Mietrückständen gekündigt wurde, sollen eine ordentliche Kündigung einmalig beseitigen können, indem sie ausstehende Beträge bezahlen.
- Kleinmodernisierungen: Die Wertgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen nach dem vereinfachten Verfahren soll von 10.000 auf 20.000 Euro angehoben werden.
Bewertung
Dass es unter Vermietern viele „schwarze Schafe“ gibt, die die Mieterprobleme insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten mit überhöhten Mieten ausnutzen, ist leider ein Faktum. Erst vor kurzem hat der BGH (Urteil v. 28.1.2026 – VIII ZR 228/23) der Praxis einen Riegel vorgeschoben, dass sich Mieter bei unerlaubter Untervermietung an der Untermiete mit Gewinn bereichern – ich habe im Blog berichtet.
Vor diesem Hintergrund ist verständlich, dass das BMJV jetzt für Mieter, die in aller Regel „am kürzeren Hebel sitzen“, eine Lanze brechen und das Mietrecht zum Schutz der Mieter verschärfen will. Denn Wohnen zu bezahlbaren Preisen ist ein Grundbedürfnis, über das eigentlich nicht gestritten werden sollte.
Allerdings zeichnet sich schon jetzt ab, dass die Vorschläge des BMJV viel „politischen Sprengstoff“ beinhalten: Der Koalitionspartner CDU/CSU äußert sich zurückhaltend, Teilen der Opposition gehen sie nicht weit genug. Während der Mieterbund die Pläne begrüßt, äußern Vermieterverbände Bedenken.
Vermutlich wird die Wahrheit – wie so oft – in der Mitte liegen. Fest steht jedenfalls auch, dass eine Deckelung der Miete nicht einseitig zulasten der Vermieter gehen darf. Denn diese sind am Ende genauso von einer hohen Inflation wie Mieter betroffen, etwa durch steigende Reparatur- und Instandhaltungskosten. Gerade private Kleinvermieter sind oftmals auf die Mieteinnahmen als „Zubrot“ angewiesen, um ihren ebenso teurer gewordenen Lebensunterhalt zu bestreiten. Und zu strikte Verbote im Mietrecht lähmen die Investitions- und Vermietungsbereitschaft von Investoren- auch das wäre ein schlechtes Signal für den Wohnungsmarkt.
Wir werden also gespannt die weitere Entwicklung des Vorhabens im Gesetzgebungsprozess beobachten und bleiben dran.
Weitere Informationen:
- NWB Online-Nachricht: Gesetzgebung | Stärkung des sozialen Mietrechts – Gesetzentwurf „Mietrecht II“ (BMJV)
- BMJV: Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete