Das Bundeskabinett hat am 28.5.2025 einen Gesetzentwurf zur Verlängerung der sog. Mietpreisbremse bis 31.12.2029 beschlossen, der jetzt noch Bundestag und Bundesrat passieren muss. Welche praktischen Konsequenzen hat das?
Hintergrund
Bei der sog. Mietpreisbremse handelt es sich um gesetzliche Regeln zur Miethöhe, die den Anstieg der Wohnraummieten in Ballungsräumen begrenzen soll. Bei der Neuvermietung einer Wohnung darf die Miete zu Mietbeginn höchstens um 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Falls die Vormiete bereits über diesem Betrag lag, so ist grundsätzlich die Höhe der Vormiete für die Mietpreisbremse maßgeblich. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist Durchschnittsmiete für vergleichbare Wohnungen und wird anhand der tatsächlichen Marktlage ermittelt. Vielerorts geben Mietspiegel Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“. Die Landesregierungen können hierfür betreffende Gebiete durch Rechtsverordnung bestimmen (§ 556d Abs. 2 BGB). Die aktuelle Mietpreisbremse ist bis zum 31.12.2025 befristet.
Wie soll die Mietpreisbremse verlängert werden?
Nach der Formulierungshilfe des BMJ, die vom Bundeskabinett jetzt beschlossen worden ist, wird die Befristung in § 556 d Abs. 2 S.1 BGB gestrichen und die Ermächtigung in Satz 4 bis 2029 verlängert. Die Landesregierungen können damit über den 31.12.2025 hinaus bis 31.12.2029 „Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt“ bestimmen. In diesen Ballungsräumen darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen. Damit soll in diesen Gebieten Wohnraum für alle – Familien, Rentnerinnen und Rentner mit kleinem Einkommen oder für junge Menschen – bezahlbar bleiben. Parallel will die Bundesregierung Anstrengungen unternehmen, um zu mehr Wohnraum zu kommen. Eigentümerinnen und Eigentümer, die Wohnraum vermieten, sollen dabei nicht unverhältnismäßig belastet werden. Die Mietpreisbremse wird daher nicht auf Wohnungen angewendet, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Damit soll auch die Motivation zum Neubau von Wohnraum gestärkt, also ein Investitionsanreiz geschaffen werden.
Einordnung und Bewertung
Zwar haben die flankierende Förderung des sozialen Wohnungsbaus, aber auch die erweiterte Gewährung von Wohngeld zur Verbesserung der finanziellen Lage der Wohnungssuchenden nicht ausgereicht, um den Wohnungsmarkt in Ballungsräumen nachhaltig zu entspannen; deshalb greift der Gesetzgeber ergänzend auch über das Mietrecht zur Marktregulierung ein. Der Wohnungsmangel auf angespannten Mietmärkten lässt sich dauerhaft aber nur bekämpfen, wenn in der Breite zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, wie das BVerfG schon zur geltenden Mietpreisbremse festgestellt hat (BVerfG v. 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, Rn. 106).
Ein „Wohnungsbauturbo“ ist deshalb die eigentliche Herausforderung für die neue Bundesregierung. Schon unter der vorangegangen Ampelregierung sollten jedes Jahr 400.000 Wohnungen, davon 100.000 Sozialwohnungen nach dem Koalitionsvertrag von 2021 neu entstehen. In 2023 wurden allerdings bundesweit nur rund 216.000 neue Wohnungen genehmigt – der niedrigste Stand seit 2010. Vorsorglich hat sich deshalb die neue Bundesregierung im neuen Koalitionsvertrag 2025 nicht auf eine konkrete Zahl von Neubauwohnungen festgelegt, die entstehen sollen.
Deshalb gilt weiterhin: Nicht an den Worten, sondern an den Taten beim Wohnungsneubau muss die neue Regierung gemessen werden; die Verlängerung der Mietpreisbremse allein – sollte sie so beschlossen werden – bleibt allenfalls ein Randthema, das das eigentliche Problem nicht wirklich löst.
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