Die auf einen Erwerb von Grundstücken festgesetzte Schenkungsteuer führt nicht zu nachträglichen Anschaffungskosten bzw. Anschaffungsnebenkosten der Immobilie für die Berechnung der AfA – so lautet ein Urteil des FG Köln vom 26.11.2025 (2 K 2116/23). Für steuerliche Berater ist das Urteil sicherlich keine Überraschung. Dennoch lohnt ein Blick darauf, vor allem auf den Sachverhalt, weil er zeigt, dass bei der Übertragung von Immobilien steuerlich so einiges schieflaufen.
Der Sachverhalt in aller Kürze:
Die Klägerin erhielt von ihrer Mutter verschiedene Grundstücke. Der Vertrag sah vor, dass zwar die grundpfandrechtlichen Belastungen, nicht aber die gesicherten Verbindlichkeiten von der Tochter übernommen werden sollten. Im Zuge von Ergänzungsvereinbarungen ließen Mutter und Tochter im Nachhinein verlauten, dass die Tochter auch sämtliche Verbindlichkeiten zu übernehmen habe. Das Finanzamt setzte die Schenkungsteuer aber fest, ohne die Verbindlichkeiten bei der Bemessungsgrundlage abzuziehen. Hiergegen wehrte sich die Tochter vergebens. Die Schenkungsteuer war im Zeitpunkt der eigentlichen Übertragungsvorgänge entstanden; zeitlich folgende Ergänzungsvereinbarungen könnten daran nichts ändern. Nun war die Tochter also mit Schenkungsteuer belastet. Diese wollte sie wenigstens einkommensteuerlich geltend machen. Doch auch damit scheiterte sie.
Die Begründung – ebenfalls in aller Kürze:
Die Schenkungsteuer führt weder zu Anschaffungskosten noch zu Anschaffungsnebenkosten der Immobilien. Dies ergibt sich bereits daraus, dass die sonstigen Personensteuern nach § 12 Nr. 3 EStG steuerlich nicht abgezogen werden dürfen. Die Schenkungsteuer ist eine sonstige Personensteuer in diesem Sinne. Die Schenkungsteuer wurde auch nicht „zum Erwerb” der Immobilien aufgewendet wurde, sondern folgt lediglich „aus dem Erwerb“ der Immobilien. Insofern unterscheidet sich die Schenkungsteuer von der Grunderwerbsteuer, die deshalb zu den Anschaffungskosten eines Grundstücks gehört Im Übrigen ist es bereits anerkannt, dass es – verfassungsrechtlich zulässig – zu einer Doppelbelastung von Schenkungsteuer und Einkommensteuer kommen kann.
Denkanstoß:
Ähnlich gelagerte Fälle sind nicht selten. Das heißt: Die Übertragenden und die Übernehmer kommen zunächst überein, dass Verbindlichkeiten vertraglich bzw. schuldrechtlich nicht übergehen sollen. Wenn ihnen dann die schenkungsteuerlichen und/oder die ertragsteuerlichen Konsequenzen bewusst werden, erkennen sie, dass es – zumindest steuerlich – doch besser gewesen wäre, wenn die Verbindlichkeiten übergegangen wären. Besonders ärgerlich sind Fälle, in denen Schenkungsteuer entsteht, obwohl diese relativ leicht hätte vermieden werden können. Und noch ärgerlicher ist es, wenn diese nur entsteht, weil der eigentlich angedachte Plan nicht oder nicht korrekt umgesetzt wurde.
Bei einem Irrtum über die Steuerfolgen kann aber im Einzelfall das BFH-Urteil vom 9.5.2025 (IX R 4/23) weiterhelfen: Wird die Übertragung (im Urteilsfall eines Anteils an einer Kapitalgesellschaft) durch die Parteien des Kaufvertrags wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage rückgängig gemacht, kann dieses Ereignis steuerlich auf den Zeitpunkt der Veräußerung zurückwirken.
Weitere Informationen:
- NWB Online-Nachricht: Einkommensteuer | Schenkungsteuer zählt nicht zu den nachträglichen Anschaffungskosten
- Doege/Hauptmann: Rückabwicklung von veräußerten GmbH-Anteilen, Anmerkungen zum BFH-Urteil vom 9.5.2025 – IX R 4/23, StuB 2/2026 S. 5, NWB OAAAK-07641
