Wie bestimmt sich eigentlich der Wert einer Immobilie? So, wie ihn das Finanzamt gerne hätte? So, wie ihn ein Gutachter ermittelt hat? Oder nach dem tatsächlichen Kaufpreis, wenn der Kaufvertrag zwischen fremden Personen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr geschlossen wird? Wer auf sein Bankkonto schaut, der weiß, dass nur die letzte Antwort korrekt ist. Erbschaftsteuerlich ist die Antwort indes nicht so einfach. Aber der Reihe nach.
Kurz zum Hintergrund:
Werden Immobilien vererbt, stellt das Finanzamt für die Festsetzung der Erbschaftsteuer einen Grundbesitzwert fest. Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert niedriger ist, so ist dieser Wert anzusetzen. Dafür wird üblicherweise ein ordnungsgemäßes Gutachten benötigt. Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann aber auch ein „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis“ über das zu bewertende Grundstück dienen. Geregelt ist dies in § 198 BewG. Doch was gilt, wenn das Grundstück zunächst durch einen Gutachter bewertet wurde und es dennoch – kurze Zeit nach dem Bewertungsstichtag – zu einem Preis verkauft wird, der deutlich über dem Wert laut Gutachten liegt? Diesbezüglich hat der BFH entschieden, dass ein Sachverständigengutachten zum Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts nach § 198 BewG nicht pauschal mit der Begründung zurückgewiesen werden darf, dass ein höherer Kaufpreis erzielt wurde. Das Gutachten muss auf seine Plausibilität und die Einhaltung der maßgeblichen Bewertungsvorschriften geprüft werden (BFH-Beschluss vom 4.8.2026, II B 87/25).
Der Sachverhalt:
Der Kläger war Erbe eines im Mai 2020 verstorbenen Erblassers. Zum Nachlass gehörten zwei Immobilien. Der Kläger beauftragte einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Erstellung von Gutachten. Diese wiesen zum Bewertungsstichtag Grundstückswerte von 210.000 Euro bzw. 305.000 Euro aus. Im Februar 2021 veräußerte der Kläger den Grundbesitz zu wesentlichen höheren Kaufpreisen. Das Finanzamt stellte dagegen Grundbesitzwerte von 290.834 Euro für Grundstück 1 und 405.006 Euro für Grundstück 2 fest. Es berücksichtigte die Gutachten nicht, weil die darin ermittelten Werte unter den später erzielten Verkaufspreisen lagen. Einspruch und Klage blieben erfolglos.
Das FG Düsseldorf hielt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nicht für erbracht. Es stellte maßgeblich auf die tatsächlich erzielten Kaufpreise ab und ließ die Revision nicht zu. Der Erbe wandte sich daraufhin per Nichtzulassungsbeschwerde an den BFH. Er machte insbesondere geltend, dass das FG die Sachverständigengutachten und die darin berücksichtigten Mängel- und Sanierungskosten nicht ausreichend gewürdigt habe. Der BFH gab der Beschwerde statt. Das Urteil der Vorinstanz wurde aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.
Die Begründung:
Das FG durfte die gutachterlich ermittelten Werte nicht allein deshalb verwerfen, weil die später erzielten Kaufpreise deutlich höher lagen. Zwar kann ein tatsächlich erzielter Kaufpreis ein wichtiges Indiz für den gemeinen Wert eines Grundstücks sein. Daraus folgt aber nicht, dass ein Sachverständigengutachten ohne nähere Prüfung unberücksichtigt bleiben darf. Das FG hätte vielmehr die Gutachten auf ihre Plausibilität und die Einhaltung der maßgeblichen Bewertungsvorschriften untersuchen müssen. Soweit es den gutachterlich berücksichtigten Abschlägen für Grundstücksmängel nicht folgen wollte, hätte es sich mit den konkreten Feststellungen und der Einschätzung des Sachverständigen auseinandersetzen müssen. Im Streitfall betraf dies insbesondere die in den Gutachten angesetzten Mängel- und Sanierungskosten. Das FG hätte ausführen müssen, weshalb diese Positionen unzutreffend oder für die Bewertung unbeachtlich sein sollten.
Denkanstoß:
Ein Sachverständigengutachten ist nur dann zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts geeignet, wenn es unter Beachtung der maßgebenden Vorschriften ordnungsgemäß erstellt wurde. Zur Ordnungsmäßigkeit des Gutachtens gehören sowohl dessen methodische Qualität als auch eine zutreffende Erhebung und Dokumentation der Begutachtungsgrundlagen (vgl. BFH-Urteil vom 24.10.2017, II R 40/15). Die Anforderungen an die methodische Qualität des Wertgutachtens ergeben sich im Wesentlichen aus den §§ 194 ff. BauGB sowie der Immobilienwertermittlungsverordnung (vgl. z.B. FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 8.10.2025, 3 K 3093/24). Also: Finger weg von Gefälligkeitsgutachten – das Geld kann man sich von vornherein sparen.
Es gab übrigens ein „schönes“ Merkblatt der OFD Karlsruhe hierzu (vgl. Blog-Beitrag „Anforderungen des Finanzamts an ein Immobiliengutachten“ von Christoph Iser). Leider scheint dieses nicht mehr allgemein verfügbar zu sein und der Link in dem Blog-Beitrag läuft nunmehr ins Leere.
Falls jemand das Merkblatt noch findet, möge er bitte einen entsprechenden Link in der Kommentarspalte posten.
