Aktuelle Rechtsprechung zu Gunsten der Darlehensnehmer: Gebühren für eine vorzeitige Rückzahlung eines Immobiliendarlehens ist unzulässig

Mit aktuellen Entscheidungen auf die Klagen der Verbraucherzentrale Bundesverband e.V. (vzbv) haben sowohl das LG München (Urteil v. 16.05.2018 – 35 O 13599/17) als auch das LG Dortmund (Urteil v. 23.01.2018 – 25 O 311/17) klargestellt, dass Banken für die Berechnung einer auf die vorzeitige Rückzahlung eines Immobiliendarlehens entfallene Vorfälligkeitsentschädigung kein Entgelt berechnen dürfen. Entsprechende Klauseln in Darlehensverträgen der Münchener Hypothekenbank als auch der Kreissparkasse Steinfurt hat die Rechtsprechung mit den genannten Urteilen für unwirksam erklärt. Hierbei hat die Rechtsprechung zur Beurteilung der gegenständlichen Klausel deutlich darauf abgestellt, in wessen Interesse der über das Entgelt abzurechnende Aufwand der Bank liegt. Dieser Beurteilungsmaßstab ist zu begrüßen, da er nicht nur klar greifbar ist, sondern zugleich auch zu interessengerechten Lösungen führt.

Entscheidung des LG München
Das LG München erklärte eine Klausel aus dem Preisverzeichnis der darlehensgebenden Bank nach § 309 Nr. 5b) BGB als pauschaliertem Schadensersatz sowie nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. §§ 500, 502 BGB für unwirksam, wonach zusätzlich zur Vorfälligkeitsentschädigung eine Kostenpauschale i.H.v. 200 Euro geschuldet ist, wenn der Darlehensnehmer seine Immobilie veräußert und aufgrund dessen das Darlehen vorzeitig ablöst. Zwar sollen nach Ansicht des Gerichts Banken grundsätzlich berechtigt sein, den Aufwand zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung auf den Darlehensnehmer abzuwälzen, da dieser Aufwand Teil des der Bank zustehenden Schadensersatzanspruchs sei (vgl. bereits BGH, Urteil v. 01.07.1997 – XI ZR 197/96). Allerdings dürfe die Bank ihren Berechnungsaufwand nicht doppelt abrechnen, was im zu beurteilenden Fall die Folge gewesen wäre. Denn dort hätte die Bank den Berechnungsaufwand einerseits – in zulässiger Weise – als Teil der Vorfälligkeitsentschädigung abrechnen können und andererseits zugleich nochmals im Wege der klauselartigen Kostenpauschale. Daher ist die entsprechende Klausel unwirksam und es kommt auch nicht darauf an, ob Bearbeitungskosten i.H.v. 200 Euro im Einzelfall als angemessen beurteilt werden können.

Entscheidung des LG Dortmund
a.) Unwirksame Klausel

Auch das LG Dortmund erklärte eine gleichgelagerte Klausel aus dem Preisverzeichnis der darlehensgebenden Bank nach § 309 Nr. 5b) BGB als pauschalierten Anspruch des Verwenders auf Schadensersatz und aufgrund Verstoß gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB für unwirksam, nach welcher der Darlehensnehmer im Falle einer vorzeitigen Darlehensrückzahlung eine Kostenpauschale i.H.v. 125 Euro an die darlehensgebende Bank für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu entrichten habe. Durch eine solche Klausel werde der Darlehensnehmer als Verbraucher unangemessen benachteiligt, da die Bank dieses Entgelt ohne eine echte Gegenleistung verlange. Die Berechnung ist zudem eine Tätigkeit, die der Bank als Gläubigern der Vorfälligkeitsentschädigung im eigenen Interesse obliegt. Ein Interesse des Darlehensnehmers daran, dass aber die Bank diese Berechnung vornimmt, was er zusätzlich zum Restdarlehen schulde, besteht hingegen jedoch nicht (so auch OLG Frankfurt, Urteil v. 17.04.2013 – 23 U 50/12). Einen Verstoß aber gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB hat das LG Dortmund nicht feststellen können, da die Summe des anfallenden Bearbeitungsentgelts hinreichend deutlich ausgewiesen wurde.

b.) Wirksame Klausel
Zugleich unterliegt die Klausel nach Auffassung des LG Dortmund nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 3 BGB und verstößt daher nicht gegen § 307 Abs. 1 S. 2 BGB. Dies gilt für den gegenständlichen Fall insbesondere deshalb, wenn ein Entgelt für eine nicht auf den Darlehensvertrag bezogene, rechtlich selbständige und gesondert vergütungsfähige Leistung der Bank verlangt wird. Dies sah das LG Dortmund darin vorliegen, dass ein (zusätzliches) pauschales Entgelt von der Bank gefordert wurde, wenn der Darlehensnehmer seinen Immobilienkredit vorzeitig ablöst und zu einer anderen Bank wechselt und die bestehende Grundschuld im Rahmen eines Treuhandverhältnisses auf die neue Bank übertragen werden soll. Unabhängig davon, dass nach Ansicht des LG Dortmund zwar keine Verpflichtung der Übertragung durch einen Treuhandvertrag besteht, so erfolgt eine derartige Sonderleistung zumindest auch im Interesse des Darlehensnehmers.

Fazit:
Mit den aktuellen Entscheidungen wurden erneut die Rechte der Darlehensnehmer als Verbraucher bestätigt und für zahlreiche Praxisfälle eine verbindlichere Beurteilungsgrundlage geschaffen.

Weitere Informationen:
LG München v. 16.05.2018 – 35 O 13599/17
LG Dortmund v. 23.01.2018 – 25 O 311/17

Anmerkung:
Die o.g. Links führen auf die Seite des vzbv, der die Urteile auf seiner Homepage veröffentlicht hat. Beide Urteile sind noch nicht rechtskräftig.

BGH v. 01.07.1997 – XI ZR 197/96
OLG Frankfurt, Urteil v. 17.04.2013 – 23 U 50/12
(http://www.lareda.hessenrecht.hessen.de)

 

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