Erweiterte Grundstückskürzung: gesonderte Ermittlung bedenken!

Durch die erweiterte Kürzung wird grundstückverwaltenden Unternehmen, die nur aufgrund ihrer Rechtsform der Gewerbesteuer unterliegen, eine weitreichende Begünstigung gewährt.

Aktuell tritt die erweiterte Kürzung stark in den Fokus der Beratungs- und Veranlagungstätigkeit, da zahlreiche anhängige BFH-Verfahren den sachlichen Anwendungsbereich der Norm neu interpretieren. Im Hinblick auf die anstehenden Entscheidungen werden in der Literatur vielfältige Hinweise ausgebreitet.

Eines gerät mir dabei aber zu kurz:

Die Verpflichtung zur gesonderten Ermittlung des begünstigten Gewinns aus der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes. Diese ist in § 9 Nr. 1 Satz 4 GewStG als materielle Tatbestandsvoraussetzung ausgestaltet.

Die gesonderte Ermittlung ist erforderlich, wenn das Unternehmen neben der Verwaltung des eigenen Grundbesitzes (= begünstigte Tätigkeit) auch fremde Wohnungsbauten betreut oder EFH, ZFH oder ETW errichtet und veräußert (= unschädliche, aber nicht begünstigte Nebentätigkeit).

Die formalen Anforderungen können dabei meines Erachtens mit den (materiellen) Aufzeichnungspflichten des § 4 Abs. 7 EStG für nicht abziehbare Betriebsausgaben verglichen werden. Die dort ergangene, umfangreiche Rechtsprechung zeigt, dass nachgelagerte Streitigkeiten zur getrennten Ermittlung nicht unwahrscheinlich sind.

Das grundstücksverwaltende Unternehmen ist somit ggf. gezwungen, eine separate „Teilbetriebsbuchhaltung“ für den begünstigten Gewinnanteil zu führen. Teilweise wird in der Kommentierung vertreten, dass eine sachgerechte Schätzung für solche Betriebseinnahmen und Betriebsausgaben in Betracht kommt, die sich nicht unmittelbar der begünstigten Verwaltung eigener Grundstücke bzw. der nicht begünstigten Wohnungsbetreuungs- oder Veräußerungstätigkeit zuordnen lassen.

Da zum Tatbestandsmerkmal der gesonderten Ermittlung keine einschlägige BFH-Rechtsprechung ersichtlich ist, bleibt diese Schätzung mit Unsicherheiten behaftet. Wird der Schätzungsmaßstab später nicht anerkannt und ist die detaillierte Ermittlung des begünstigten Gewinns zu diesem Zeitpunkt nicht mehr möglich, entfällt die erweiterte Kürzung für den Erhebungszeitraum im Ganzen.

Kommt die Anwendung der erweiterten Kürzung infrage, ist daher im Voraus die gesonderte Ermittlung des begünstigten Gewinns zu bedenken und durch organisatorische Maßnahmen bei der Verbuchung der Geschäftsvorfälle sicherzustellen.

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