Für die Beurteilung, ob eine Immobilie innerhalb der Zehn-Jahres-Frist nach Anschaffung veräußert worden ist, ist auf die Zeitpunkte des Abschlusses der obligatorischen Verträge, also der Notarverträge, und nicht auf diejenigen des Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums abzustellen. Dies hat der BFH mit Beschluss vom 18.6.2026 (IX B 24/26) bestätigt. Er führt damit seine ständige Rechtsprechung fort.
Hintergrund:
Werden Immobilien innerhalb von zehn Jahren an- und wieder verkauft, so liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Früher sprach man insoweit von Spekulationsgeschäften. Die Gewinne aus Veräußerungen innerhalb der Zehn-Jahres-Frist unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer. Es gibt lediglich Ausnahmen für eigengenutzte Immobilien. Zahlreiche Praxisfälle zeigen aber, dass die Hausverkäufer oft sehr teure Fehler begehen, weil sie die Zehn-Jahres-Frist falsch berechnet haben. Denn zumeist knüpft das Steuerrecht – anders als bei privaten Veräußerungsgeschäften – an wirtschaftliche Vorgänge/Zeitpunkte und eben nicht an die Zeitpunkte der Notarverträge an.
Begründung:
Der BFH führt in seinem aktuellen Beschluss unter anderem aus: Die in der Literatur vereinzelt geäußerte Auffassung, nach der an den Übergang des wirtschaftlichen Eigentums anzuknüpfen sei, überzeuge nicht, da der Zeitpunkt des Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums in die Beliebigkeit der Vertragsparteien gestellt und auf diese Weise Steuergestaltungspotenzial erzeugt werden können.
Denkanstoß:
Bei Verkäufen in der Nähe der Zehn-Jahres-Frist ist stets Vorsicht angebracht, vor allem auch, wenn noch Genehmigungen oder Zustimmungen ausstehen. So hat der BFH entschieden, dass es für die Berechnung der Zehn-Jahres-Frist unerheblich ist, wenn noch die Genehmigung einer Behörde oder anderen Institution bezüglich des Verkaufs aussteht. Genauer ausgedrückt: Ein nach § 158 Abs. 1 BGB aufschiebend bedingtes Rechtsgeschäft ist für die Parteien bindend. Der außerhalb der Veräußerungsfrist liegende Zeitpunkt des Eintritts der aufschiebenden Bedingung ist insoweit für die Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG unerheblich (BFH-Urteil vom 10.2.2015, IX R 23/13).
Andererseits: Wirkt bei einem notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück innerhalb der Spekulationsfrist auf der Käuferseite ein vollmachtloser Vertreter mit und genehmigt der Käufer das Rechtsgeschäft außerhalb der Spekulationsfrist, so ist das private Veräußerungsgeschäft nicht nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a EStG steuerbar. Die Genehmigung wirkt steuerrechtlich nicht auf den Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts zurück (BFH-Urteil vom 2.10.2001, IX R 45/99, BStBl 2002 II S. 10). Die Abgrenzung zwischen den jeweiligen Fällen kann im Einzelfall also durchaus schwierig sein.
