Bilanzierungsfolgen des Berliner Mietendeckels

Der „Berliner Mietendeckel“ (Mieten-WoG Bln) hat traurige Berühmtheit erlangt, besteht doch der Verdacht einer offensichtlich verfassungswidrigen Regelung, die zudem kaum zielführend ist. Die verfassungsrechtliche Diskussion dreht sich dabei einerseits um die Kompetenzzuweisung zum Erlass der Regelungen und andererseits um die Frage der Verletzung von verfassungsrechtlichen Schutzrechten, etwa des Eigentumsschutzes.

Verfügt man über minimale Grundkenntnisse zu ökonomischen Wirkungszusammenhängen und blendet diese auch nicht ideologiegeleitet aus, erkennt man leicht, dass der Mietendeckel am ursächlichen Problem nichts ändert, dieses gar verschlimmert. Mehr Wohnraum entsteht nicht und Sanierungsinvestitionen unterbleiben, eher werden Investoren abgeschreckt. Die eigentliche Zielgruppe, Bezieher geringer Einkommen, wird insgesamt kaum begünstigt. Es erscheint absehbar, dass sogar entgegen der geäußerten Absichten gegenteilige Effekte für die Zielgruppe insgesamt und auch andere Bevölkerungsteile eintreten werden.

Heute will ich aber keinen volkswirtschaftlichen Grundkurs abhalten, auch wenn mir das als Überzeugungstäter bei der damaligen Wahl meines volkswirtschaftlichen Studienfaches sicher Spaß bereiten würde. Stattdessen will ich mich dem „trocken´ Brot“ der bilanziellen Folgen des Mietendeckels zuwenden.

Der immobilienwirtschaftliche Fachausschuss des Instituts der Wirtschaftsprüfer (IDW) hat sich mit den Folgen des Mietendeckels auf der Seite des nach HGB bilanzierenden Vermieters befasst. Zunächst stellt sich die Frage nach der Bewertung des Mietobjekts im Sachanlagevermögen des Vermieters.

Für das Sachanlagevermögen gilt das gemilderte Niederstwertprinzip. Im Falle einer dauerhaften Wertminderung ist eine außerplanmäßige Abschreibung vorzunehmen (§ 253 Abs. 3 Satz 5 HGB). Damit stellt sich im Einzelfall die Frage, ob der Mietendeckel zu einem Rückgang des beizulegenden Werts führt und ob dieser Wertrückgang dauerhafter Natur ist. Das IDW argumentiert mit dem Ertragswertverfahren, die Überlegungen lassen sich auch für das DCF-Verfahren übertragen. Danach kann ein Rückgang der wegen des Mietendeckels gegenüber der ursprünglichen Planung tatsächlich erzielbaren niedrigeren Miete zu einem niedrigeren Barwert der aus dem Mietobjekt erzielbaren Überschüsse führen. Das Wörtchen „kann“ habe ich gezielt verwendet. Ein gegenläufiger Effekt kann sich aus einem Rückgang des Diskontierungszinses ergeben. Kommt es zu einem Rückgang des Barwertes der erzielbaren Überschüsse, muss dieser noch mit dem Buchwert der Immobilie verglichen werden, wobei die Aufteilung in Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits zu beachten ist.

Vom IDW nicht näher erörtert wird die Frage entgegen des Ertragswertrückgangs nicht sinkender oder sogar weiter steigender Marktpreise für vom Mietendeckel betroffene Immobilien. Dies kann unter anderem durch die lockere Geldpolitik und eine dadurch ausgelöste Vermögenspreisinflation verursacht werden und deutet auf einen unzutreffenden Diskontierungszins bei der Barwertermittlung hin. Jedenfalls kann ein zuverlässig ermittelbarer höherer Marktwert einer Immobilie gegen das Vorliegen einer Wertminderung sprechen.

Wird im Einzelfall ein unter dem Buchwert liegender beizulegender Wert ermittelt, stellt sich anschließend die Frage nach der Dauerhaftigkeit der Wertminderung. Hier wird für abnutzbares Anlagevermögen teils ein Anhalten der Wertminderung über mehr als die Hälfte der Restnutzungsdauer vertreten. Unter Beachtung des handelsrechtlichen Vorsichtsprinzips sollte jedoch kein zu langer Zeitraum gewählt werden.

Fraglich erscheint, ob die von vielen Seiten geltend gemachte Verfassungswidrigkeit des Mietendeckels gegen eine dauerhafte Wertminderung spricht? Danach könnte argumentiert werden, wegen offensichtlicher Verfassungswidrigkeit seien nach Urteilsverkündung erhöhte Marktmieten und gegebenenfalls auch Nachzahlungen zu erwarten. Wegen des Vorsichtsprinzips (§ 252 Abs. 1 Nr. 4 HGB) sollte man das Vorhandensein zahlreicher Stimmen für eine Verfassungswidrigkeit nicht als ausreichendes Indiz für ein entsprechendes Urteil des Verfassungsgerichts werten. Erst wenn aus dem Prozessverlauf ein solches Ergebnis deutlich sichtbar würde, könnte dies als Indikator für eine vorübergehende Wertminderung in Betracht kommen.

Das Mieten-WoG Bln räumt die Möglichkeit ein, zur Vermeidung einer unbilligen Härte eine höhere als die nach dem Gesetz zulässige Miete zu genehmigen, soweit dies aus Gründen resultiert, die nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen. Ergeht eine solche Genehmigung nach dem Abschlussstichtag, sieht das IDW dies als wertaufhellende Information und nicht als wertbegründendes Ereignis. Dies erscheint durchaus diskutabel, da es sich bei der Genehmigung faktisch wohl kaum um eine gebundene Entscheidung handeln dürfte.

Eine weitere Frage ist die bilanzielle Behandlung der gemessen an den Vorgaben des Mieten-WoG Bln überzahlten Mieten. Da der Bilanzierung die möglicherweise verfassungswidrige geltende Rechtslage zugrunde zu legen ist, hat der Vermieter ohne Rechtsgrund erhaltene Mietzahlungen als sonstige Verbindlichkeit zu passivieren. Andererseits kann er wegen des Mietendeckels nicht geleistete Zahlungen nicht als Aktivposten ansetzen, weil es derzeit an der hinreichenden Sicherheit des Anspruchs mangelt.

Hat der Vermieter gegen die Vorgaben des Mieten-WoG Bln verstoßen, kommt der Ansatz einer Rückstellung für ein Bußgeld in Betracht. Hier ist nach den allgemeinen Grundsätzen für den Ansatz von Verbindlichkeitsrückstellung zu prüfen, ob eine hinreichende Wahrscheinlichkeit vorliegt. Das IDW vertritt die pauschale Auffassung, dass spätestens bei Vorliegen eines Bußgeldbescheids eine Rückstellung zu bilden ist. Dem ist entgegenzuhalten, dass auch für diesen Fall die allgemeinen Voraussetzungen für den Ansatz einer Rückstellung zu prüfen sind. Mit dem Vorliegen eines Bußgeldbescheids erscheint die Begründung der Ablehnung einer Passivierung schwieriger, aber je nach Stadium des Rechtsstreits um die Verfassungswidrigkeit des Mietendeckels durchaus nicht unmöglich.

Weitere Informationen:
Auswirkungen des Berliner Mietendeckels auf die Rechnungslegung (auf www.idw.de)


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