Excel-Tool zur Kaufpreisaufteilung geeignet?

Ob die vom BMF zur Verfügung gestellte Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück grundsätzlich für die Wertaufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden geeignet ist, klärt aktuell der BFH (Az: IX R 26/19).

Bis zu einer abschließende Entscheidung gilt hier für die Praxis jedoch folgendes: Grundsätzlich sollte eine Aufteilung auf Gebäude und Grund und Boden regelmäßig im notariellen Vertrag erfolgen. Sofern diese nicht offensichtlich falsch ist oder nur zum Schein getroffen ist, ist dieser Aufteilung auch zu folgen, wie der BFH bereits mit Urteil vom 16.9.2015 (Az: IX R 12/14) dargelegt hat. Dies gilt auch nach wie vor und ist m. E. für die Praxis der beste Ansatzpunkt.
Tatsächlich driften jedoch die Aufteilungsergebnisse im notariellen Vertrag und die Ergebnisse der Arbeitshilfe des BMF häufig weit auseinander. Im Urteilsfall vor dem FG Berlin-Brandenburg vom 14.8.2019 (Az: 3 K 3137/19) nannte beispielsweise der Kaufvertrag einen Grund und Bodenanteil von 18 %, während die Arbeitshilfe einen Grund und Bodenanteil von 69 % errechnete. Grund sind hier häufig hohe Bodenrichtwerte.

Auch bei solch stark differierenden Ergebnissen, muss jedoch die Angabe im Kaufvertrag nicht unbedingt falsch sein. Insoweit ist auch hier das Ergebnis der Arbeitshilfe nur als Indiz zu verstehen, welches aber natürlich selbst verständlich auch seitens des Steuerpflichtigen zu widerlegen ist. Gelingt dies jedoch anhand entsprechender Daten, Werte und Rechnungen, wie beispielsweise der Tatsache, dass Baupreissteigerungen nicht vollständig in die Arbeitshilfe einfließen, kann auch der für den Steuerpflichtigen günstigere Wert angesetzt werden.

Fazit:

Planung und Beratung vor Abschluss des notariellen Vertrags werden daher immer die besten Ergebnisse zu Tage fördern!

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