Grunderwerbsteuer: Böses Erwachen für den Veräußerer

Die Grunderwerbsteuer kann manchmal zu fatalen Folgen führen. Es ist bekannt, dass sich die Höhe der Grunderwerbsteuer nach dem Kaufpreis des Grund und Bodens und der Baukosten bemisst, wenn ein so genanntes einheitliches Vertragswerk vorliegt, das Grundstück also im bebauten Zustand als Gegenstand des Erwerbs gilt.

Mit anderen Worten: Wenn das Gebäude erst noch errichtet werden muss, aber ein strukturiertes Zusammenwirken zwischen dem Grundstückverkäufer und einem Bauunternehmer darauf schließen lässt, dass das (noch unbebaute) Grundstück bebaut wird, also zwischen Kauf- und Bauvertrag ein objektiver sachlicher Zusammenhang besteht, wird eine höhere Grunderwerbsteuer fällig. Zuweilen gibt es dann für den Erwerber ein böses Erwachen. Er schuldet die Grunderwerbsteuer in den letztgenannten Fällen nämlich selbst dann, wenn er von den Absprachen zwischen Verkäufer und Bauunternehmer gar nichts wusste.

Allerdings kann der Schuss auch für den Verkäufer nach hinten losgehen, wie der BFH mit Urteil vom 30.8.2017 (II R 48/15, BStBl 2018 II S. 24) entschieden hat.

Vereinfacht ist Folgendes geschehen: Ein Grundstück wurde veräußert; jedoch bereits wenige Tage vor der Veräußerung hat der Erwerber einen schriftlichen Bauvertrag über die Errichtung eines Hauses geschlossen. Auch wenn der Bauvertrag bereits vor dem Abschluss oder Wirksamwerden des Kaufvertrags geschlossen wurde, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf den einheitlichen Erwerbsgegenstand – so der BFH. Das heißt: Die Grunderwerbsteuer ist auch auf die Baukosten festzusetzen.

Nun kam es aber noch härter: Der Erwerber konnte die Grunderwerbsteuer nicht zahlen; daraufhin wurde der Veräußerer „herangezogen.“ Zu Recht, wie der BFH entschied: „Der Veräußerer schuldet in den Fällen des einheitlichen Erwerbsvorgangs die Grunderwerbsteuer in voller Höhe auch dann, wenn nicht er selbst, sondern ein Dritter zivilrechtlich zur Gebäudeerrichtung verpflichtet ist.“

Die Entscheidung birgt eine enorme Brisanz, da der Veräußerer die künftige bzw. geplante Bebauung möglicherweise gar nicht kennt oder beeinflussen kann. Die Beteiligten sollten in ähnlichen Fällen daher prüfen, ob und inwieweit sie Rückabwicklungsklauseln vereinbaren können.

Weitere Informationen:

BFH v. 30.08.2017 – II R 48/15

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