Hindert die Zwischenvermietung der eigengenutzten Wohnung die steuerfreie Veräußerung?

Immobilienveräußerung innerhalb von zehn Jahren steuerpflichtig  – Ausnahme: Eigennutzung

Die Veräußerung von Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt, unterliegt der Einkommensteuer. Hiervon ausgenommen sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (1. Alternative) oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken
(2. Alternative) genutzt wurden. Das bedeutet in der 2. Alternative: Ausreichend ist bereits eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen – wobei sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auf das gesamte mittlere Kalenderjahr erstrecken muss, während die eigene Wohnnutzung im zweiten Jahr vor der Veräußerung und im Veräußerungsjahr nur jeweils einen Tag zu umfassen braucht.

Sonderfall: kurzzeitige Vermietung vor Veräußerung

Der BFH hatte im Verfahren IX R 10/19 nunmehr über folgende besondere Konstellation zu befinden: Der Kläger erwarb 2006 eine Eigentumswohnung, die er bis April 2014 zu eigenen Wohnzwecken nutzte und im Dezember 2014 wieder veräußerte. Im Zeitraum von Mai 2014 bis zur Veräußerung im Dezember 2014 hatte der Kläger die Wohnung an Dritte vermietet. Das beklagte Finanzamt behandelte den Veräußerungsgewinn als steuerpflichtige Einkünfte.

Der BFH gab dem Kläger recht und führt aus, dass es für die Ausnahme von der Besteuerung unschädlich ist, wenn eine Wohnimmobilie im Jahr der Veräußerung kurzzeitig vermietet wird, sofern der Steuerpflichtige das Objekt im Veräußerungsjahr und den beiden vorangehenden Jahren zusammenhängend zumindest ein Jahr und zwei Tage lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.

Folgen der Entscheidung

Die Entscheidung des BFH eröffnet dem langjährigen Eigennutzer einer Wohnimmobilie zeitlichen Spielraum. Für den Fall, dass eine bisher eigengenutzte Immobilie nach Wegzug aus organisatorischen Erwägungen, z. B. dem Einzug und Einleben in der neuen Wohnumgebung oder dem Abwarten der Probezeit im neuen Arbeitsverhältnis, nicht sofort veräußert werden kann oder soll, ermöglicht das Urteil die Zwischennutzung der vormaligen Wohnung durch Vermietung (ggf. auch mehrfach kurzzeitig an verschiedene Nutzer, z. B. über AirBnB) – ohne Drohen negativer steuerlicher Folgen für die Steuerfreiheit der Veräußerung. Mit den Ausnahmetatbeständen des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG wollte der Gesetzgeber gerade auch ungerechtfertigte Besteuerungen von Veräußerungsgewinnen bei Aufgabe des Wohnsitzes
(z. B. wegen Arbeitsplatzwechsels) vermeiden (BT-Drucks. 14/23 S. 180). Denn ein zum Umzug gezwungener Arbeitnehmer müsste anderenfalls, um eine steuerpflichtige Veräußerung zu vermeiden, die Wohnung bis zur Veräußerung, deren Zeitpunkt sich je nach Marktlage nur schwer vorhersehen lässt, leer stehen zu lassen. Durch die – nunmehr unschädliche – Zwischenvermietung anstatt Leerstands kann u. U. auch die Attraktivität der zu veräußernden Wohnung für Kaufinteressenten gesteigert werden.

Die Zwischenvermietung könnte dabei nach der Rechtsprechung des BFH höchstens vom
2. Januar (bei Auszug am 1. Januar) bis zu einer Veräußerung spätestens am 31. Dezember desselben Jahres währen, um innerhalb der Grenzen der Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG zu bleiben (=mindestens 1 Tag zusammenhängende Eigennutzung bis in das Veräußerungsjahr hinein).

Weitere Informationen:

BFH, Urteil v. 03.09.2019 – IX R 10/19 -nv-

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