Krise am Markt für Gewerbeimmobilien: Helaba stuft mehr als die Hälfte der Immobilienkredite als kritisch ein

Erkenntnisse aus dem Halbjahresbericht zum 30. Juni 2023

Schockstarre. Krise. Diese Worte hört man immer häufiger, wenn es um den Immobilienmarkt geht. Ukraine-Krieg, hohe Inflationsrate, hohe Schuldenlast – die guten Zeiten am Immobilienmarkt sind erst einmal zu Ende. Bei Ende der Zinsbindung verschlechtern sich aus Sicht der Kreditnehmer die Konditionen.

Aus Bankensicht bedeutet dies zwar wieder höhere Kreditzinsen. Dennoch steigt insbesondere bei Immobiliendarlehen auch das Ausfallrisikos bestehender Kredite. Dies hat auch bereits vor tatsächlichen Kreditausfällen erhebliche Auswirkungen auf die Bilanzen von Banken. In diesem Beitrag lesen Sie, wie die Helaba sich auf drohende Kreditausfälle ihres Portfolios „Immobilien“ vorbereitet.

Die Lage am Markt für Gewerbeimmobilien

Sprunghaft gestiegene Refinanzierungskosten innerhalb kürzester Zeit sorgen für einen weltweiten Druck auf die Immobilienmärkte. Viele Immobilienkonzerne müssen Objekte veräußern, um Anleihen bedienen zu können. Neben Fällen wie beispielsweise die Adler Group betrifft dies vor allem Bürogebäude.

Durch den steigenden Trend zum Home-Office werden in diesem Segment Planungen zusätzlich erschwert. Bei Handelsimmobilien steigen die Risiken aufgrund der geringeren Konsumneigung der Verbraucher aufgrund der hohen Inflation insbesondere bei Energie und Lebensmittel. Bei den hohen Preisen macht einkaufen nicht nur weniger Spaß, viele Haushalte sind schlichtweg dazu gezwungen, den Gürtel enger zu schnallen. Dies hat auch Auswirkungen auf den (stationären) Einzelhandel, der ohnehin seit der Pandemie in einem schwierigen Fahrwasser unterwegs ist.

Wie die Helaba sich vorbereitet

Ende August hat die Helaba ihren Halbjahresfinanzbericht veröffentlicht. Das Kreditvolumen im Portfolio „Immobilien“ – einer von drei Schwerpunkten der Kreditaktivitäten der Landesbank – beläuft sich zum 30. Juni 2023 auf 44,3 Mrd. € (Halbjahresfinanzbericht 2023, Seite 35).

Zur Risikobeurteilung informiert der Halbjahresfinanzbericht wie folgt:

„Die Abkühlung des Immobilienmarktes führte bei signifikant gesunkenen Investitions- und Transaktionsvolumina zu rückläufigen Immobilienpreisen an den Zielmärkten und einem schnellen und deutlichen Anstieg der Risiken im Immobilienportfolio der Helaba, die sich unter anderem durch selektive Rating-Verschlechterungen und Kreditausfälle mit Schwerpunkt im gewerblichen Immobilienportfolio konkretisiert haben.

Nachdem das Subportfolio Handelsimmobilien bereits seit längerem als kritisches Subportfolio eng überwacht wird, wurde im zweiten Quartal 2023 auch das Subportfolio Büroimmobilien als kritisches Subportfolio klassifiziert“. (Halbjahresfinanzbericht 2023, S. 37)

Die Zahlen zeigen erschreckende Erkenntnisse: 25,3 Mrd. € des Immobilienportfolios werden als kritisch eingestuft. Das ist nicht nur mehr als die Hälfte der Immobilienkredite, die als kritisch eingestuft werden, sondern auch ein deutlicher Anstieg im Vergleich zum 31. Dezember 2022: Damals wurden von dem Gesamtkreditvolumen im Portfolio „Immobilien“ in Höhe von 40,7 Mrd. € lediglich 6,3 Mrd. € als kritisch eingestuft (Geschäftsbericht 2022, S. 39).

Wie sich dies auf die Zahlen der Helaba auswirkt

Was bedeutet das für die Helaba? Im ersten Halbjahr 2023 führte die veränderte Lage an den Immobilienmärkten zu Belastungen von rund 225 Mio. €, die teilweise jedoch durch die Auflösung von Risikovorsorgepositionen kompensiert wurden. Wer es selbst Nachlesen möchte: Der Vorstand informiert darüber in seinem Vorwort auf Seite 8 des Halbjahresfinanzberichtes.

Die Risikovorsorge im Kreditgeschäft des Portfolios Immobilien hat sich durch die Zinswende deutlich erhöht. Im Rahmen der Risikovorsorge berücksichtigen Banken mögliche Kreditausfälle. Die Helaba hatte im ersten Halbjahr 173 Mio. € der Risikovorsorge zugeführt. Diese Zuführung stellt einen Aufwand dar und belastet somit den Gewinn. Zum Vergleich: Im Vorjahreszeitraum wurde die Risikovorsorge um 2 Mio. € verringert (Halbjahresfinanzbericht 2023, S. 29). Dieser deutliche Sprung zeigt deutlich, wie sich die Lage am Markt geändert hat.

Noch sind dies keine tatsächlichen Kreditausfälle, aber dennoch zeigt dies den Ernst der Lage: Das ausgewiesene Konzernergebnis für das erste Halbjahr 2023 liegt bei 241 Mio. €. Es wird sich zeigen, inwieweit die Kredite tatsächlich ausfallen werden. Doch eines ist sicher: Die Helaba ist sicherlich kein Einzelfall.

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