Causa Signa: Immobilienbewertung à la Benko verhinderte Verluste

Signa Prime erzielte hohe Gewinne. Zumindest auf dem Papier betrugen diese zwischen 2017 und 2021 3,4 Mrd. €. Wieso Papiergewinne? Dem Konzern ist kein Geld in dieser Höhe zugeflossen. Die Immobilien haben einfach an Wert gewonnen. Um 4 Mrd. €, um genau zu sein. Das Wachstum des Immobilienwertes von Signa war außergewöhnlich hoch. Da wäre sicherlich Skepsis angebracht gewesen.

Dabei hat Signa sich einfach an der Trickkiste bedient. Denn ein genauerer Blick zeigt: Die Zinszahlungen und Dividenden (insgesamt 1,9 Mrd. €) überstiegen in diesem Zeitraum die erzielten Mieteinnahmen (1,6 Mrd. €). Ohne die Papiergewinne durch die steigenden Immobilienwerte hätte der Konzern also Verluste erzielt. Die aktuelle Insolvenzwelle des Signa Imperiums zeigt, dass dies alles andere als nachhaltig war. Geschweige denn liquiditätssichernd.

Wozu das Ganze? Und vor allem: Wie ist es dem Konzern gelungen, solche hohen Gewinne auf dem Papier zu produzieren? Schauen wir uns das Ganze genauer an. Weiterlesen

Signa-Erdbeben – Trägt wieder einmal niemand Verantwortung?

Kaum ein Tag vergeht, an dem es nicht weitere Meldungen des Zusammenbruchs von Benkos Reich gibt. Eine Doku im ARD deckt auf, wie auch die Politik beteiligt war. Ist das überraschend? Leider nicht. Wie auch bei Wirecard habe ich den Eindruck, dass es nur Opfer gibt. Fehler einzugestehen ist offenbar eine seltene Fähigkeit von Personen, die beruflich erfolgreich sind. Bedauerlich. Dabei hat das kritische Lesen von Bilanzen noch niemandem geschadet.

Was können wir aus dem Fall lernen? So einiges. Doch leider werden viele sicherlich nicht die Einsicht haben, einen Fehler gemacht zu haben. Erschreckend. Die Leidtragenden? Mieter, die neben den Großbaustellen leben und von ihrem Balkon auf die Bauruinen in deutschen Großstädten schauen müssen. Mitarbeiter, die ihren Job verlieren und um ihre Existenz fürchten. Handwerksbetriebe, die nicht bezahlt werden und im schlimmsten Fall auch in die Insolvenz rutschen. Kurzum, es trifft den „kleinen Mann“. Weiterlesen

Gut gemeint ist nicht gut gemacht: Warum die Bundesregierung mit der Ver-schärfung der Rotationspflicht für Wertpapierinstitute übers Ziel hinausschießt

Wieder einmal trifft es die Kleinen

Fast verdeckt hat die Bundesregierung ein neues Gesetz beschlossen, das kurz vor Silvester 2023 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht wurde: Das Kreditzweitmarktförderungsgesetz. Es betrifft unter anderem die Abschlussprüfung. Ach ja? Ja, Sie haben richtig gelesen. Doch es wurde keineswegs an der Reform für die „Großen“ gearbeitet, sondern vielmehr die Gesetze für die „Kleinen“ verschärft. Was genau es damit auf sich hat und wieso der Gesetzgeber hier meines Erachtens etwas zu streng ist? Die Antwort dazu erhalten Sie in diesem Beitrag.

Was der Gesetzgeber beschlossen hat

Die branchenübergreifende externe Rotationspflicht nach zehn Jahren war einer der Folgen des Wirecard-Skandals. Zur Erinnerung: Im Herbst 2021 standen die Bundestagswahlen an, daher war der Reformdruck sehr hoch und es wurde im Mai 2021 das FISG (Gesetz zur Stärkung der Finanzmarktintegrität) im Bundestag beschlossen.

Während die EU bei weiteren Reformen der Abschlussprüfung schon vor einiger Zeit auf die Pause-Taste gedrückt hat (siehe meinen Beitrag „Vertane Chance – EU-Kommission verschiebt Reform der Abschlussprüfung“) prescht Deutschland weiter voran. Der Name ist mindestens so sperrig wie von der Reform im Mai 2023: Kreditzweitmarktförderungsgesetz.

Der Hintergrund des neuen Gesetzes, das Ende 2023 beschlossen wurde, ist der hohe Bestand notleidender Kredite in den Bilanzen europäischer Banken. Weiterlesen

BaFin verhängt Bußgelder für nicht veröffentlichte Abschlüsse: Strengere Gesetze – (k)eine Lösung?

Vier Mio. € ­– so hoch sind die Bußgelder, die die BaFin gegen die ZhongDe Waste Technology AG von April 2022 bis Anfang Februar 2024 festgesetzt hat. Anfang Februar informierte die Bafin auf ihrer Website darüber, dass bereits im Dezember erneut 1,5 Mio. € gegen das Unternehmen verhängt wurden. Der Grund? Der deutsch-chinesische Hersteller von Müllverbrennungsanlagen hat seit vielen Jahren keine Jahresabschlüsse beim Bundesanzeiger hinterlegt. Der aktuellste Bericht, den das Unternehmen auf seiner Website veröffentlicht, ist der Zwischenbericht des zweiten Quartals 2018 (http://zhongde-ag.de/investor_relations/publikationen.html, Stand: 23. Januar 2024). Kurzum: Ein Bericht für die Geschichtsbücher. Auf die Aktualisierung des Finanzkalenders verzichtet die ZhongDe Waste Technology AG auch schon seit mehreren Jahren.

Das deutsch-chinesische Unternehmen hatte es in der Vergangenheit auch schon ins Schwarzbuch Börse der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger geschafft, in dem jedes Jahr im Dezember die schwarzen Schafe des Kapitalmarktes vorgestellt werden.

Zhong De Waste – (k)ein Einzelfall?

Ist das deutsch-chinesische Unternehmen ein Einzelfall? Weiterlesen

Überblick über Benkos Imperium: Firmenkonstrukt für Rätselfreunde

Auf den ersten Blick mutet es an wie der Stammbaum einer Großfamilie über viele Generationen: Töchter, Enkel, Urenkel. Ein Dokument mit 46 Seiten. Zumindest scheint hier jede Gesellschaft einmal aufgelistet zu sein. Die Rede ist vom Organigramm des Firmengeflechtes, das dem Handelsblatt übermittelt wurde, datiert auf den 30. September 2023.

Hatte Benko oder jemand anderes wirklich einen Überblick über das Imperium? Ich wage es zu bezweifeln. Vielleicht noch über das grobe Firmengeflecht. Doch wenn ich mir allein die verspätete Veröffentlichung der Abschlüsse anschaue, kann ich mir dies keinesfalls vorstellen.

Ein paar Gedanken zum Organigramm

Ich frage mich: Welche Vorteile bietet ein solch undurchsichtiges und komplexes Firmenkonstrukt? Weiterlesen

Zusammenbruch von Benkos Imperium: Geringe Bußgelder für fehlende Bilanzen

Kaum eine Woche vergeht, in der es nicht neue Pressemeldungen über eine weitere Insolvenz aus dem Signa Imperium gibt. Vor wenigen Tagen wurde über die Insolvenz der Projektgesellschaft Elbtower berichtet. Das Erdbeben, dass die erste große Insolvenzanmeldung Ende November 2023 ausgelöst hat, ist keinesfalls überraschend. Zumindest als Außenstehende war ein Überblick über die Finanzen kaum möglich. Erleichtert wurde dies durch die geltenden Gesetze.

Überblick über Signas Zahlen? Fehlanzeige!

Zum Firmengeflecht des Signa Imperiums gehören mehr als 1.000 Gesellschaften. Da ist es kaum möglich, einen Überblick zu haben. Ganz abgesehen davon gab es keine konsolidierte Bilanz. Warum? Dank der verschachtelten Struktur war sie nicht verpflichtet, eine konsolidierte Konzernbilanz vorzulegen. Die Komplexität der Struktur ist Benkos Reich nun selbst zum Opfer geworden. Weiterlesen

Insolvenz von Benkos Imperium Signa und was wir daraus lernen können

Seit einigen Wochen gibt es fast jeden Tag eine Meldung von Signa oder einer Tochtergesellschaft. Wer sich schon länger mit dem Firmenkonstrukt beschäftigt hat, ist alles andere als überrascht. Es war eher eine Frage der Zeit, wann das Ganze Konstrukt zusammenbricht. An diesem Fall lässt sich einiges lernen, wie ich finde.

Ein Blick zurück

Seit knapp anderthalb Jahren beschäftige ich mich inzwischen mit der Signa, genauer gesagt mit der Holding und verschiedenen Tochtergesellschaften des Firmenkonstruktes. So hatte ich mich im letzten Jahr gegen Staatshilfen von Galeria Karstadt Kaufhof ausgesprochen – das Geld wäre meines Erachtens bei der Unterstützung der Mitarbeitenden bei einer Insolvenz besser angelegt gewesen. Denn die Zahlen der Kaufhauskette ließen nicht erkennen, wie mit Hilfe von Staatsgeldern das Geschäftsmodell auf einen finanziell grünen Zweig kommen sollte.

Doch zurück zur Signa: Die verfügbaren Abschlüsse waren in der Regel immer sehr veraltet. Vor wenigen Wochen erst waren Abschlüsse einzelner Gesellschaften aus dem letzten Geschäftsjahr verfügbar. Doch seither hat sich gerade am Immobilienmarkt vieles geändert, sodass diese Zahlen nicht aussagekräftig sind. Oder anders ausgedrückt: Die Zahlen waren für einen Einblick in die wirtschaftliche Lage nicht geeignet. Dies zeigt auch der explosionsartige Anstieg der Schulden in diesem Jahr, über den u.a. die Immobilien Zeitung Anfang Dezember berichtet hatte.

Das Imperium von Benko beschäftigt viele Journalisten, die sich in den letzten Wochen vermehrt an mich gewendet hatten. Ihre Frage? Was kann man aus den Zahlen von Signa herauslesen? Das ist ehrlich gesagt, gar nicht immer so einfach. Denn neben veralteten Abschlüssen ist das Firmenkonstrukt vor allem eines: Intransparent. Nicht einmal Investoren erhielten zeitnah aktuelle Jahresabschlüsse.

Dazu kommt ein weiteres Problem: Die Abschlüsse sind einmal nach dem österreichischen Unternehmergesetzbuch, manchmal nach der internationalen Rechnungslegung nach IFRS aufgestellt. Man muss also genau aufpassen, nach welcher Rechnungslegungssprache der Abschluss aufgestellt wurde, um diesen richtig zu interpretieren. Ein Vergleich zwischen den Gesellschaften bzw. eine Vernetzung der verschiedenen Beteiligungen ist aufgrund dessen kaum möglich. Weiterlesen

Adler hat die BaFin-Prüfung geschafft, nun kommen neue Herausforderungen

BaFin verpasst Chance, mehr Biss nach Wirecard zu beweisen

Endlich. So denkt vermutlich Kirsten, der Verwaltungsratsvorsitzende von Adler. Nach knapp 20 Monaten hat Adler Real Estate die BaFin Prüfung überstanden. Zumindest ist dies der Zeitraum von der Prüfungsanordnung der BaFin im Juni 2022 bis zur letzten Fehlerfeststellung Ende Dezember 2023. Während dieses Zeitraums gab es zwischendrin zwei Meldungen der BaFin mit sog. Teil-Fehlerfeststellungen, eine der Folgen des Wirecard-Skandals. Kurz nach Weihnachten wurde die Fehlerfeststellung der BaFin veröffentlicht – ein doch eher ungewöhnlicher Zeitraum, wie ich finde.

Wie zu erwarten, hat Adler die Bewertung des Immobilienprojektes Glasmacherviertel doch etwas zu sehr unter dem Blick eines frisch Verliebten mit einer rosaroten Brille vorgenommen. Beim Thema Bewertung hatte KPMG im Rahmen der Sonderprüfung in dem im April 2022 (!) veröffentlichten Gutachten doch erhebliche Unterschiede bei der Bewertung zwischen Adler und der KPMG-Bewertung gesehen. Hier noch einmal zur Erinnerung: Kurze Zeit später hatte KPMG mangels ausreichend vorgelegter Unterlagen das Testat für den Abschluss 2021 verweigert. Weiterlesen

Serie Risiko Bilanz – wo man genauer hinschauen sollte: Vermeidung hoher Verluste durch (positive) Einmaleffekte

Wo ich in der GuV zuerst hinschaue? Klar, neben den Umsatzerlösen schaue ich mir auch den Jahresüberschuss an. So schaue ich mir unter anderem an, wie das Verhältnis zwischen den Umsatzerlösen und dem Jahresüberschuss ist. Oder anders gesagt: Hat das Unternehmen dank der guten Entwicklung einen Gewinn erwirtschaftet?

Und was ist, wenn dies nicht der Fall ist? Dann stellt sich die Frage, woran dies liegt. Ein Beispiel, was sich immer wieder in den Abschlüssen von Unternehmen findet, schauen wir uns in diesem Beitrag an. Und glauben Sie mir: Die beiden Praxisbeispiele haben es in sich. Weiterlesen

Ende der Immobilienparty – Adler, Signa und Co: 2024 wird es nicht besser

Ein turbulentes Jahr auf dem Immobilienmarkt neigt sich zu Ende. Sie kennen das sicherlich: Bei einem derartig aufregenden Jahr ist man oft froh, wenn es vorbei ist. Dann sagt man sich: Nächstes Jahr wird alles besser. Für den Immobilienmarkt würde ich dies so jedoch nicht unterschreiben.

Aufgeblasene Gewinn in der Vergangenheit dank IFRS-Vorschrift

Das Erdbeben geht weiter. Die jahrelange Party ist zu Ende. Insbesondere in IFRS-Bilanzen von Immobilienkonzernen schlummerte durch die Bilanzierungsvorschriften schon seit Jahren ein großes Risiko. Leider ist man damit nur wenig auf Gehör gestoßen, wenn man darauf hingewiesen hat. Überraschend ist das, was jetzt passiert, also keinesfalls. Zur Erinnerung: Nach dieser IFRS-Vorschrift (IAS 40 zu Investment Properties)  können Immobilienkonzerne ihre Immobilien zum aktuellen Wert bewerten und diese Wertsteigerung steigern den Gewinn. Zu Liquiditätszuflüssen kommt es dadurch jedoch nicht, die Gewinne stehen nur auf dem Papier. Und dies ist bekanntlich geduldig.

Nun gut, ich muss zugeben: Dass so viele Risiken nun zeitgleich auftreten, hätte ich so vor einigen Jahren sicherlich auch nicht gedacht. Doch dass die Preise immer weiter steigen, ist unrealistisch. Und so wie in den letzten Jahren die Gewinne in den IFRS-Abschlüssen durch die steigenden Immobilienpreise aufgeblasen waren, kommt dies nun wie ein Bumerang zurück: Sinkende Immobilienpreise führen zu hohen Verlusten. Zwar wird die Liquidität auch dadurch nicht belastet, aber die immer weiter steigenden Kaufpreise wurden häufig zum Großteil mit Krediten oder Anleihen finanziert. Weiterlesen