Seit 1.1.2025 gelten für die Grundsteuer neue Regeln, erste Grundsteuerbescheide wurden bereits verschickt. Auf was müssen Grundeigentümer jetzt achten?

Erste Grundsteuerbescheide verschickt

Je nach Art des Grundstücks werden für die Flächen unterschiedliche Grundsteuern fällig: Die Grundsteuer B wird für betriebliche und private Grundstücke fällig, die Grundsteuer A gilt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.  Mit der neuen ab Januar 2025 möglichen Grundsteuer C (nicht erhoben in Bayern) können Kommunen unbebaute, aber baureife Grundstücke höher besteuern.

In den letzten Jahren haben die Finanzämter rund 36 Mio. Grundstücke in Deutschland und für den Erlass neuer Grundsteuermessbescheide umfangreiche Daten bei den Grundbesitzern erhoben. Inzwischen haben die Kommunen erste (neue) Grundsteuerbescheide an Grundstückeigentümer versandt, Grundlage sind entweder das Grundsteuerreformgesetz des Bundes oder das jeweilige neue Landes-Grundsteuergesetz (Ländermodell). Die Grundsteuer wird regelmäßig quartalsweise in Raten fällig. Wird das Grundstückseigentum unterjährig übertragen, bleibt der bisherige Eigentümer Schuldner der Grundsteuer, bis das Finanzamt das Grundstückseigentum auf den neun Eigentümer fortgeschrieben hat; dem neuen Eigentümer wird das Grundstück ab 1.1. des Folgejahres zugeschrieben.

Die Grundsteuerhöhe errechnet sich durch die Multiplikation von Grundsteuermessbetrag (des Finanzamtes) mit dem jeweiligen Hebesatz der Kommune, der durch Beschluss der Kommune festgesetzt wird.

Welche Rechtsbehelfe haben Grundeigentümer?

Der kommunale Grundsteuerbescheid kann mit Widerspruch (§ 68 Abs.1 S. 1 VwGO) bei der Kommune oder unmittelbar mit Anfechtungsklage (§ 42 Abs. 1 1.Tb. VwGO) angefochten werden. Der Rechtsbehelf ist schriftlich, zur Niederschrift oder elektronisch mit einer qualifizierten Signatur einzulegen; Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts können Klagen grundsätzlich nur elektronisch einreichen (§ 55d VwGO).

Gegen den kommunalen Grundsteuerbescheid können grundsätzlich nur Einwendungen gegen den Hebesatz oder Rechenfehler geltend gemacht werden. Da der Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes als Grundlagenbescheid auch die Kommune rechtlich bindet (§ 184 AO), können Einwendungen  gegen den Grundsteuermessbescheid (fehlerhafte Berechnungsgrundlagen) nur beim Finanzamt im Einspruchsverfahren (§ 347 AO) geltend gemacht werden, nicht aber gegenüber der Kommune gegen den abschließenden Grundsteuerbescheid als Folgebescheid (§ 351 Abs.2 AO).

Wichtig zu wissen ist auch, dass durch die Einlegung eines Rechtsbehelfs gegen den Grundsteuerbescheid dessen Wirksamkeit nicht gehemmt wird, insbesondere die Einziehung der Abgabe nicht gehemmt wird. (Vorläufigen) Zahlungsaufschub kann der Grundeigentümer in diesem Fall nur im Wege einstweiligen Rechtsschutz (§ 80 Abs. 5 VwGO) erreichen, der allerdings an enge Voraussetzungen geknüpft ist.