Übertragen Eltern eine vermietete Immobilie auf Sohn oder Tochter, werden die Darlehen oftmals zurückbehalten. Was die Kinder erfreut, ist ertragsteuerlich allerdings nachteilig, denn es gilt: Überträgt der Grundstückseigentümer ein Grundstück unter Zurückbehaltung der Darlehensverpflichtung schenkweise auf seine Kinder, so verlieren die Schulden ihre Objektbezogenheit und gehen in den privaten, nicht mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im wirtschaftlichen Zusammenhang stehenden Bereich über (BFH-Urteil vom 30.1.1990, IX R 182/84). Doch gilt dieser Grundsatz auch, wenn das Kind lediglich einen Miteigentumsanteil an einer vermieteten Immobilie erhält? Ja“ hatte das Niedersächsische FG im Jahre 2023 entschieden (Urteil vom 13.12.2023, 3 K 162/23). Und auch der BFH ist dieser strengen Linie gefolgt (BFH-Urteil vom 3.12.2024, IX R 2/24 sowie inhaltsgleich BFH-Urteil vom 3.12.2024, IX R 3/24).
Der Sachverhalt:
Der Vater war zunächst Alleineigentümer eines vermieteten Grundstücks. Zur Finanzierung des Erwerbs nahm er insgesamt drei Darlehen auf. Zum 1. Juli 2019 übertrug der Vater einen ideellen 2/5-Miteigentumsanteil im Wege vorweggenommener Erbfolge auf seinen Sohn, so dass eine vermögensverwaltende GbR entstanden ist. Der Sohn übernahm zwar auch die Grundschuld entsprechend seinem Miteigentumsanteil, doch zu einer vertraglichen Schuldübernahme oder einem Schuldbeitritt ist es nicht gekommen. Die nunmehr bestehende Vermietungs-GbR machte im Jahre 2020 Darlehenszinsen aus den Darlehen des Vaters in Höhe von rund 60.000 Euro als Sonderwerbungskosten geltend. Das Finanzamt berücksichtigte die Schuldzinsen hingegen nur entsprechend dem Miteigentumsanteil des Vaters. Die übrigen Zinsen blieben unberücksichtigt.
Die hiergegen gerichtete Klage wurde zurückgewiesen. Schenkt der Vater seinem Sohn einen Miteigentumsanteil an einer vermieteten Immobilie, ohne die Darlehen anteilig mit zu übertragen, so kann er seine Schuldzinsen anschließend nur noch anteilig entsprechend seinem verbliebenen Miteigentumsanteil abziehen – so das FG. Der BFH hat diese Auffassung bestätigt.
Die Begründung:
Schulden verlieren ihren Bezug zum entsprechenden Objekt (zur Immobilie) und gehen in den privaten Bereich über, soweit der Grundstückseigentümer ein Grundstück unter ausdrücklicher Zurückbehaltung der Darlehensverpflichtung überträgt. Sie stehen dann nicht mehr im wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften.
Bei Grundstücken des Betriebsvermögens hat der BFH zwar entschieden, dass die Schuldzinsen auch dann voll als Betriebsausgaben abziehbar bleiben, wenn die Immobilie ins Gesamthandsvermögen eingebracht wird und der Einbringende an der Mitunternehmerschaft nicht zu 100 Prozent beteiligt ist (BFH-Beschluss vom 27.4.2017, IV B 53/16). Die Entscheidung ist aber auf den Streitfall nicht übertragbar, da es hier um ein Grundstück des Privatvermögens geht.
Es handelt sich bei der Berücksichtigung von Schuldzinsen im betrieblichen und im privaten Bereich bereits um unterschiedliche Sachverhalte. Daher liegt kein Verstoß gegen den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz vor, soweit Schuldzinsen im Bereich der privaten Vermögenssphäre infolge der unentgeltlichen Übertragung des finanzierten Wirtschaftsguts unter Zurückbehaltung der Darlehensverbindlichkeit beim bisherigen Eigentümer – anders als im betrieblichen Bereich – nicht steuerlich berücksichtigungsfähig sind.
Denkanstoß:
Dem BFH ist zuzugeben, dass die Rechtsfolgen im Bereich der Gewinn- und der Überschusseinkünfte unterschiedlich sein können – man denke insbesondere an die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen. Daher kann auch eine unterschiedliche Behandlung von Aufwendungen – wie im Streitfall – gerechtfertigt sein. Ich hatte aber dennoch auf einen anderen Ausgang des Verfahrens gehofft.
