Umsatzsteuerpflichtige Vermietung: Umlagefähige Nebenkosten sind mit USt zu zahlen

Hin und wieder müssen sich auch die Zivilgerichte in die Niederungen des Steuerrechts begeben, so jüngst der BGH hinsichtlich der Frage, ob ein Mieter bei der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung einer gewerblichen Immobilie auch auf die umlagefähigen Nebenkosten Umsatzsteuer zu entrichten muss.

Dazu der BGH: Hat der Vermieter einer Gewerbeimmobilie zur Umsatzbesteuerung optiert und haben die Parteien hinsichtlich der monatlichen Grundmiete vereinbart, dass diese zuzüglich der jeweils gültigen Umsatzsteuer zu leisten ist, so ist eine tatrichterliche Vertragsauslegung, wonach auch die umlagefähigen Nebenkosten zuzüglich Umsatzsteuer zu leisten sind, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden (BGH-Urteil vom 30.9.2020, XII ZR 6/20).

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin vermietete dem Beklagten für dessen Unternehmer eine Gewerbeimmobilie. In § 4 des Mietvertrags ist vereinbart, der Mietzins betrage monatlich 10.500 Euro zuzüglich der jeweils gültigen Umsatzsteuer. In § 6 ist vereinbart: „Die Mieterin trägt alle auf dem Grund- und Gebäudebesitz ruhenden öffentlichen und privaten Lasten einschließlich Grundsteuern, … [und] Versicherungsprämien … Die Mieterin wird dazu, soweit als möglich, in direkte Vertragsbeziehungen zu den zuständigen Versorgern und Entsorgern und sonstigen Dienstleistern treten. Soweit Betriebs- und Nebenkosten gegenüber der Vermieterin abgerechnet werden, berechnet die Vermieterin diese zur sofortigen Begleichung bzw. Erstattung an die Mieterin weiter.“

 Die Vermieterin erteilte eine Nebenkostenabrechnung über Grundbesitzabgaben und Versicherungskosten zuzüglich darauf entfallender Umsatzsteuer. Der Beklagte zahlte den Rechnungsbetrag ohne den Umsatzsteueranteil, da die Steuer seiner Auffassung nach nur für die Nettomiete, nicht aber für die Nebenkosten geschuldet sei. Doch dies war unzutreffend, wie der BGH nun bestätigt hat.

Die umgelegten Betriebskosten unterliegen der Umsatzbesteuerung, da der Vermieter – was dem Mieter bekannt war – zur Umsatzsteuer optiert hatte. Infolgedessen ist die Steuer auf den gesamten Umsatz entstanden, somit auf die gesamte Miete einschließlich der Nebenkosten. Dementsprechend hatte der Mieter auch Umsatzsteuer zu tragen, die auf die Nebenkosten entfiel.

Leider kann dem Urteil nicht der komplette Sachverhalt entnommen werden, denn mir hat sich nicht ganz erschlossen, warum der Mieter nicht einfach die Umsatzsteuer gezahlt und seinerseits als Vorsteuer abgezogen hat. Ich vermute aber, es lag daran, dass er versucht hat, die Forderung des Vermieters mit eigenen Ansprüchen aufzurechnen, denn in dem Urteil der Vorinstanz hatte der Beklagte hilfsweise die Aufrechnung mit einem behaupteten Erstattungsanspruch erklärt. Diesen Betrag habe er aufwenden müssen, weil ein Defekt einer Brandmeldeanlage zu drei nicht notwendigen Feuerwehreinsätzen geführt habe, für die er diesen Betrag habe aufwenden müssen.


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