Verkauf des Eigenheims: Wirtschaftliche Zwangssituation verhindert Spekulationsbesteuerung nicht

Der Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks innerhalb der zehnjährigen Haltefrist ist nach § 23 EStG steuerpflichtig, es sei denn, es liegt einer der Ausnahmetatbestände des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG vor. Voraussetzung für die Steuerfreiheit ist, dass die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Wenn aber keiner der Ausnahmetatbestände greift, unterliegt ein Veräußerungsgewinn innerhalb der Spekulationsfrist der Besteuerung, und zwar (fast immer) ohne Wenn und Aber. So hat der BFH aktuell entschieden: Eine (willentliche) Veräußerung i.S. des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG kann auch dann vorliegen, wenn der Ehegatte seinen Miteigentumsanteil an dem im Miteigentum beider Ehepartner stehenden Einfamilienhaus vor dem Hintergrund der drohenden Zwangsvollstreckung im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung (entgeltlich) auf seinen geschiedenen Ehepartner innerhalb der Haltefrist überträgt (BFH-Urteil vom 14.2.2023, IX R 11/21).

Der Sachverhalt:

Der Kläger erwarb im Jahre 2008 zusammen seiner damaligen Ehefrau ein Einfamilienhaus zu jeweils hälftigem Miteigentum. Dieses bewohnten der Kläger, seine Ex-Frau und der gemeinsame Sohn fortan als Familienheim. Aufgrund der Trennung von seiner Frau zog der Kläger in 2015 aus dem gemeinsamen Haus aus. Im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung veräußerte der Kläger seinen Anteil an dem Familienheim an die Ex-Frau. Dies geschah im Jahre 2017, also noch innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist.

Einen Veräußerungsgewinn versteuerte der Kläger nicht. Dazu führte er mehrere Gründe an. So fehle es an einer Veräußerung. Er habe nie verkaufen wollen und dies nur zwangsweise getan. Die Eigentumsübertragung sei daher ohne Übertragungswillen und ohne die Möglichkeit der Einflussnahme aus einer Notlage heraus erfolgt. Im Rahmen der Verhandlungen über die Scheidungsfolgenvereinbarung habe sich sein Handlungsspielraum auf Null reduziert. Der Abschluss der Scheidungsfolgenvereinbarung sei nur erfolgt, weil ihm seine Frau mit der Zwangsversteigerung gedroht habe, wenn er seinen Anteil nicht an sie veräußern würde. So sei er quasi gezwungen gewesen, seinen Miteigentumsanteil vor Ablauf der Spekulationsfrist zu veräußern, um einen angemessenen Preis beim Verkauf zu erzielen und damit einen wirtschaftlichen Schaden soweit wie möglich zu vermeiden. Im Übrigen habe er seinen hälftigen Miteigentumsanteil nach seinem Auszug nicht seiner Frau, sondern seinem Sohn unentgeltlich überlassen. Und dies gelte noch als Selbstnutzung. Doch das Finanzamt war anderer Auffassung und versteuerte einen Veräußerungsgewinn. Einspruch, Klage und auch die Revision blieben erfolglos.

Die Begründung des BFH in aller Kürze:

Keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt vor, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung entgeltlich oder unentgeltlich an einen Dritten überlässt, ohne sie zugleich selbst zu bewohnen. Hingegen ist eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken zu bejahen, wenn der Steuerpflichtige Teile einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung oder die Wohnung insgesamt einem einkommensteuerlich zu berücksichtigenden Kind unentgeltlich zur teilweisen oder alleinigen Nutzung überlässt. Die Nutzung der Wohnung durch das Kind ist dem Eigentümer in diesem Fall als eigene zuzurechnen, weil es ihm im Rahmen seiner unterhaltsrechtlichen Verpflichtung obliegt, für die Unterbringung des Kindes zu sorgen.

Überlässt der Steuerpflichtige die Wohnung nicht ausschließlich einem einkommensteuerlich zu berücksichtigenden Kind (oder mehreren einkommensteuerlich zu berücksichtigenden Kindern) unentgeltlich zur Nutzung, sondern zugleich einem Dritten (z.B. der Kindesmutter bzw. dem Kindesvater), liegt keine begünstigte Nutzung des Steuerpflichtigen zu eigenen Wohnzwecken vor. Fazit: Besteht die Lebens- und Wirtschaftsgemeinschaft nicht mehr fort und überlässt der unterhaltsverpflichtete Eigentümer den von ihm getrenntlebenden Ehegatten die Wohnung zur unentgeltlichen Nutzung, wird die Wohnung aus der Sicht des überlassenden Ehegatten nicht zu eigenen, sondern zu fremden Wohnzwecken genutzt. Dass das gemeinsame Kind in der Wohnung verbleibt, ist insoweit ohne Belang.

Eine willentliche Veräußerung kann auch dann vorliegen, wenn der Ehegatte seinen Miteigentumsanteil an dem Einfamilienhaus vor dem Hintergrund der drohenden Zwangsvollstreckung im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung (entgeltlich) auf seinen geschiedenen Ehepartner überträgt. Ob sich der Verkäufer in einer wirtschaftlichen oder emotionalen Zwangssituation befand, ist grundsätzlich ohne Bedeutung. Der Motivlage kommt – abgesehen von den Fällen, in denen der Verlust des Eigentums (aufgrund eines Hoheitsakts) der freien Willensentschließung des Steuerpflichtigen entzogen ist – regelmäßig keine Relevanz zu.

Denkanstoß:

Eigentlich hilft es nur, mit dem Verkauf der Immobilie oder des Grundstücksteils bis zum Ablauf der Haltefrist zu warten oder aber einen Verkauf unmittelbar nach der Trennung in Erwägung zu ziehen, um zumindest die Alternative 2 des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG zu erfüllen („… im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.“) . Mir ist aber durchaus klar, dass beide Ratschläge in der Praxis nur schwierig umzusetzen sind. Jedenfalls ist es wichtig, dass Familien- und Steuerrechtler bei Scheidungsfolgenvereinbarungen zusammenwirken – und zwar frühzeitig! Sofern es um den Versorgungsausgleich geht, sollte zudem ein Versicherungsexperte hinzugezogen werden.

Leider bekommt der Steuerberater eine Scheidungsfolgenvereinbarung oftmals erst „zu Gesicht“, wenn diese ausformuliert ist, nach dem Motto „Eigentlich ist alles klar, aber werfen Sie doch ´mal einen Blick darauf.“ Es wird dann sehr schwierig, den Beteiligten zu empfehlen, die Scheidungsfolgenvereinbarung noch einmal neu zu verhandeln. Oftmals werden unnötige Steuerbelastungen in Kauf genommen, nur um „die Sache endlich abzuschließen“. Aber anders herum gilt natürlich auch: Steuerberater sollten sich bei familienrechtlichen Fragen sehr bedeckt halten.

Übrigens noch etwas zum Verfahrensrecht: Erst im Revisionsverfahren hatte der Kläger vorgebracht, sein Auszug sei aufgrund von häuslicher Gewalt alternativlos gewesen, um die psychische und physische Unversehrtheit seines Sohnes und seiner eigenen Person zu erhalten. Doch der BFH hat darauf hingewiesen, dass dieser Vortrag im Revisionsverfahren nicht mehr berücksichtigt werden konnte. Unabhängig von der Frage, ob die Entscheidung anders ausgefallen wäre, zeigt der Hinweis der BFH, dass Sachvorträge stets im FG-Verfahren vorzubringen sind.

Ein letzter Hinweis: Zum Thema „Hoheitsakt und Zwangsverkauf“ sei auf das BFH-Urteil vom 23.7.2019 (IX R 28/18, BStBl 2019 II S. 701) verwiesen. Tenor: Eine Anschaffung bzw. Veräußerung i.S. des § 23 EStG liegt nicht vor, wenn der Verlust des Eigentums am Grundstück ohne maßgeblichen Einfluss des Steuerpflichtigen stattfindet. Ein Entzug des Eigentums durch Sonderungsbescheid nach dem Bodensonderungsgesetz ist danach keine Veräußerung i.S. des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.


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