Vermieter als Gewerbetreibender?

Was sich eher abstrus anhört, ist gar nicht so weit hergeholt wie eine Fach-Info der Finanzbehörde Hamburg (Nr. 1/2018) zeigt. Daraus ist zu entnehmen, dass die Tätigkeit als Vermieter von möblierten Wohnungen tatsächlich als gewerbliche Tätigkeit im Sinne von § 15 EStG eingeordnet werden kann.

Dies soll immer dann der Fall sein, wenn der Vermieter im Rahmen eines von ihm vorgegebenen Gesamtkonzeptes die Vermietung anbietet. So könnte die Vermietung an eine bestimmte Zielgruppe, wie beispielsweise Studenten, Berufsanfänger oder Pendler zur Überschreitung der privaten Vermögensverwaltung und damit zum Gewerbebetrieb führen, wenn zudem auch standardisierte, gesondert vergüteten Leistungsangebote externer, rechtlich selbstständige Dienstleistungen für die Mieter gegeben sind, die über die üblichen Nebenleistung zur Vermietung hinausgehen.

Beispiele gibt die Finanzbehörde Hamburg hierzu auch. Solche Leistungsangebote könnten sein: Der Verkauf von Einrichtungsgegenständen, Büroutensilien, Gegenständen des täglichen Bedarfs oder Kochgeschirr an Mieter ebenso das Vorhalten von Getränke- und Snackautomaten, Fitnessgeräten oder Kopiergeräten in der Wohnanlage. Auch Zusatzangebote wie ein Brötchendienst, ein hotelähnlicher Service zur Zimmerreinigung oder zum Austausch von Bettwäsche und Handtücher sowie ein Wäschereiservice können dazu führen, dass die Grenzen der privaten Vermögensverwaltung überschritten werden.

Für die Praxis gilt daher: Werden neben der Vermietung auch Nebenleistung angeboten, muss geprüft werden, ob diese schon dazu führen, dass ein Gewerbebetrieb vorliegen könnte. Dies gilt bei umfangreichen Nebenleistungen wahrscheinlich auch bei einer nicht möblierten Vermietung. Tatsächlich muss jedoch auch angeführt werden, dass nicht direkten Weges jede Nebenleistung die Grenzen der privaten Vermögensverwaltung überschreiten wird. Dennoch sollte man hier die Nebenleistungen im Blick behalten.

Allerdings sollte die Thematik nicht unterschätzt werden. Liegt nämlich ein Gewerbebetrieb vor, ist die Immobilie auch auf ewig steuerverhangenes Betriebsvermögen und könnte nicht nach Ablauf der Zehnjahresfrist des privaten Veräußerungsgeschäftes steuerfrei veräußert werden.

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