Kürzlich habe ich in einem Blog-Beitrag das neue BMF-Schreiben zur Abgrenzung zwischen Herstellungs- und Erhaltungsaufwendungen bei der Renovierung älterer Gebäude vorgestellt (BMF-Schreiben vom 26.1.2026, IV C 1 – S 2253/00082/001/064). Heute möchte ich kurz auf einen weiteren Punkt zur Abgrenzung eingehen, der in der Praxis oftmals nicht hinreichend beachtet wird: das Zusammentreffen von Herstellungs- und Erhaltungsaufwendungen. Das heißt, es gibt zahlreiche Fälle, in denen ein älteres Objekt renoviert und zeitlich zusammenhängend eine Erweiterungsmaßnahm erfolgt.
Nachfolgend soll aufgrund der Komplexität im Wesentlichen nur der Punkt „Bautechnisches Ineinandergreifen“ erörtert werden.
Grundsatz:
Sind bei einer umfassenden Renovierung sowohl Arbeiten zur Erweiterung eines Gebäudes als auch Erhaltungsarbeiten durchgeführt worden, sind die hierauf jeweils entfallenden Aufwendungen grundsätzlich – gegebenenfalls im Schätzungswege – in Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen aufzuteilen. Das gilt auch, wenn Arbeiten zu einer solch wesentlichen Verbesserung gegenüber dem ursprünglichen Zustand der Immobilie führen, dass eine so genannte Standardhebung vorliegt – so das BMF.
Wichtig ist dabei Folgendes: Allein die Gleichzeitigkeit von Herstellungs- und Erhaltungsaufwand hat nicht zur Folge, dass die gesamten Kosten hierfür als Herstellungskosten zu werten sind. Wenn etwa ein Dachgeschossausbau mit einer Instandsetzung des Daches einhergeht, das Dach durch den Ausbau nicht verändert wurde und seine Instandsetzung auch nicht Bedingung für den Ausbau war, sind die Kosten der reinen Instandsetzung Erhaltungsaufwendungen (BFH-Urteil vom 16.7.1996, IX R 34/94, BStBl 1996 II S. 649).
Aber: Bautechnisches Ineinandergreifen
Das Gesagte klingt zunächst positiv, doch das Gegenargument, das seitens der Finanzämter fast schon reflexartig vorgebracht wird, heißt „Bautechnisches Ineinandergreifen“. Das BMF dazu: Aufwendungen, die für sich genommen teils Herstellungskosten und teils Erhaltungsaufwendungen sind, stellen insgesamt Herstellungskosten dar, wenn die zugrundeliegenden Arbeiten in einem sachlichen Zusammenhang stehen. Das ist der Fall, wenn die einzelnen Baumaßnahmen (die sich auch über mehrere Jahre erstrecken können) bautechnisch ineinandergreifen. Ein bautechnisches Ineinandergreifen liegt vor, wenn die Erhaltungsarbeiten Vorbedingung für die Herstellungsarbeiten sind oder durch die Arbeiten die Herstellungsarbeiten veranlasst oder verursacht worden sind.
Beispiel: Im Dachgeschoss eines mehrgeschossigen Gebäudes werden erstmals Bäder eingebaut. Diese Herstellungsarbeiten erfordern, dass größere Fallrohre verlegt werden. Durch die Verlegung der größeren Fallrohre entstehen in den darunter liegenden Stockwerken Schäden, die beseitigt werden müssen. Zwischen dem Einbau der Bäder, der Verlegung der größeren Fallrohre und der Beseitigung der dadurch entstandenen Schäden liegt ein bautechnisches Ineinandergreifen und somit ein sachlicher Zusammenhang vor. Deshalb sind die Aufwendungen für die drei Maßnahmen Herstellungskosten.
Denkanstoß:
Nun werden in dem BMF-Schreiben auch Beispiele gebracht, die gegen ein bautechnisches Ineinandergreifen sprechen und zudem liegt die Feststellungslast für Tatsachen, die eine Behandlung von Aufwendungen als Herstellungskosten begründen, beim Finanzamt. Doch sollten Betroffene davon ausgehen, dass sie in entsprechenden Fällen – gegebenenfalls mittels KI generierte – Schreiben des Finanzamts erhalten, in denen ein bautechnisches Ineinandergreifen „gestochen scharf“ festgestellt wird. Und dann liegt es doch wieder am Steuerpflichtigen, den Gegenbeweis anzutreten. Insofern kann hier nur die Empfehlung gegeben werden, von Beginn an Beweisvorsorge zu treffen und genau zu dokumentieren, warum kein bautechnisches Ineinandergreifen vorliegt. So könnte der gesamte Baufortschritt beispielsweise anhand von Fotos dargestellt werden.
Übrigens, nur am Rande: Die KI-generierten Schreiben der Finanzämter stellen mittlerweile eine echte Plage dar. Ich erhalte mitunter Schreiben, in denen vollkommen abstruse Urteile benannt sind. Wenn man mündlich nachgefragt, welche Bewandtnis das Urteil haben soll, kann darauf keine Antwort gegeben werden. Zuweilen sind Finanzbeamte nicht einmal in der Lage, ein Urteil im Volltext zur Verfügung zu stellen – eben weil das Urteil niemals allgemein veröffentlicht worden ist, sondern lediglich die KI irgendwo ein einzelnes Zitat gefunden hat.
Weitere Informationen:
- NWB Experten-Blog: Abgrenzung zwischen Herstellungs- und Erhaltungsaufwand: Neues BMF-Schreiben erblickt das Licht der Welt“
- Ronig, Endgültiges BMF-Schreiben zu Baumaßnahmen bei Gebäuden, BBK Nr. 5 vom 06.03.2026 Seite 217
- Marx, Abgrenzung von Anschaffungskosten, anschaffungsnahen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen bei Gebäuden, StuB Nr. 5/2026
