Bei Ferienwohnungen, die ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet werden, ist üblicherweise keine Totalüberschussprognose erforderlich. Man geht von einer so genannten Dauervermietung aus, bei der die Einkünfteerzielungsabsicht grundsätzlich unterstellt werden kann. Allerdings hat alles seine Grenzen: Eine Überschusserzielungsabsicht wird nur dann unterstellt, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf die üblicherweise vorkommenden Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet wird. Bei einem Unterschreiten der ortsüblichen Vermietungszeit von mindestens 25 Prozent hingegen ist die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Prognose zu überprüfen.
Aber ist zur Prüfung dieser 25-Prozent-Grenze jeder Veranlagungszeitraum für sich zu betrachten oder bedarf es insoweit eines längeren Prüfungszeitraums? Der BFH hat sich in einem aktuellen Urteil für die zweite Alternative entschieden. Bei der Prüfung der 25-Prozent-Grenze auf die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen (BFH-Urteil vom 12.8.2025, IX R 23/24).
Der Sachverhalt:
In den Jahren 2012 bis 2015 vermietete die Klägerin ihre Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste. Im Jahr 2016 ließ sie die Wohnung renovieren und nahm die Vermietung an wechselnde Feriengäste wieder auf. Die Klägerin erzielte durchweg Werbungskostenüberschüsse. Die ortsübliche Vermietungszeit wurde dabei um mehr als 25 Prozent unterschritten. Finanzamt und FG berücksichtigten die Verluste daher nicht. Zum einen sei die 25-Prozent-Grenze nicht eingehalten worden. Zum anderen ergebe eine Überschussprognose, dass mit der von der Klägerin vereinnahmten Miete kein positives Ergebnis zu erreichen sei. Finanzamt und FG hatten die Grenze von 25 Prozent allerdings für jedes Jahr einzeln geprüft. Diese – jeweils nur einen Veranlagungszeitraum umfassende – Prüfung hält der BFH für falsch.
Die Begründung in aller Kürze:
Bei der Prüfung der Frage, ob die Tätigkeit eines Ferienwohnungsvermieters dem Typus des Dauervermieters entspricht, ist stets auf die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung über einen längeren Zeitraum abzustellen. Dies ist ein zusammenhängender Zeitraum von drei bis fünf Jahren. Der Zeitraum, für den die durchschnittliche Auslastung zu ermitteln ist, kann entweder mit dem streitigen Zeitraum starten, ihn umfassen oder mit ihm enden. Insoweit obliegt die Darlegungslast dem Steuerpflichtigen, den Zeitraum zu benennen sowie die einschlägigen Werte darzustellen und nachzuweisen. Dieser Zeitraum ist zugrunde zu legen, es sei denn, es liegen außergewöhnliche Umstände vor. Liegt der Durchschnitt der jährlichen Auslastungen nicht erheblich (das heißt um mindestens 25 Prozent) unter dem Durchschnitt der ortsüblichen Vermietungszeiten von Ferienwohnungen in diesem Zeitraum, zeigt sich, dass der Steuerpflichtige die Ferienwohnung in geeigneter Form am Markt angeboten und alle in Betracht kommenden Interessenten berücksichtigt hat, so dass er einem Dauervermieter gleichzustellen ist.
Denkanstoß:
Die Sache wurde an die Vorinstanz zurückverwiesen. Das FG wird muss den Fall anhand der Kriterien des BFH neu beleuchten. Der BFH gibt dem FG noch folgenden wichtigen Hinweis mit auf den Weg, falls eine Totalüberschussprognose erforderlich ist: Bei einer Totalüberschussprognose für eine Ferienwohnung ist grundsätzlich ein Prognosezeitraum von 30 Jahren zugrunde zu legen. Beabsichtigt der Steuerpflichtige aber beispielsweise, die Wohnung (nach der Aufnahme einer neuen Art der Vermietung) nur einige Jahre zu vermieten und anschließend zu verkaufen, ist bei der Prognoserechnung nur der kürzere Zeitraum der tatsächlichen Vermögensnutzung zu berücksichtigen.
