Übernimmt der Käufer eines Grundstücks ein persönliches Wohnungsrecht, erhöht sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer um den kapitalisierten Wert des Wohnungsrechts. Bei dem persönlichen Wohnungsrecht handelt es sich nicht um eine dauernde Last im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG. So lautet das BFH-Urteil vom 22.10.2025 (II R 32/22).
Der Sachverhalt in aller Kürze:
Die Klägerin erwarb ein Zweifamilienhaus. An diesem war dem Bruder der Veräußerin ein lebenslängliches unentgeltliches Wohnungsrecht eingeräumt worden. Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer fest. Als Bemessungsgrundlage berücksichtigte es den reinen Kaufpreis für die Immobilie von 103.000 Euro sowie zusätzlich den kapitalisierten Wert des Wohnungsrechts von 146.328 Euro. Nach Ansicht des BFH ist dies zutreffend.
Die Begründung – ebenfalls in aller Kürze:
Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Zur Gegenleistung gehören nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 GrEStG ausdrücklich auch die Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen. Eine Ausnahme gilt zwar für auf dem Grundstück ruhende dauernde Lasten (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG). Doch ein nicht übertragbares, unvererbliches, nur zugunsten einer bestimmten natürlichen Person bestelltes Wohnungsrecht ist keine dauernde Last. So verhält es sich im Urteilsfall. Das Wohnungsrecht fällt mit dem Tod des Bruders weg und lastet danach nicht mehr – dauerhaft – auf dem Grundstück.
Denkanstoß:
Im Urteilsfall gab es noch eine Besonderheit: Das Wohnungsrecht bestand zwar vertraglich seit vielen Jahren, es ist jedoch zunächst nicht ins Grundbuch eingetragen worden. Erst im Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie wurde die Eintragung beantragt; die tatsächliche Eintragung erfolgte erst wenige Tage nach dem Abschluss des Kaufvertrages. Doch dies war nach Auffassung des BFH unerheblich.
Die Urteilsbegründung des BFH lässt sich so verstehen, dass beim so genannten Dauerwohnrecht nach §§ 31 ff. WEG offenbar etwas anderes gilt, denn dieses ist veräußerlich und vererblich (§ 33 Abs. 1 Satz 1 WEG).
