Häufig werden Grundstücke mitsamt Betriebsvorrichtungen vermietet. In umsatzsteuerlicher Hinsicht stellt sich dann die Frage, ob die Vermietung insgesamt umsatzsteuerpflichtig, insgesamt umsatzsteuerfrei oder teils steuerpflichtig (Anteil Betriebsvorrichtung) und – ohne Option – teils steuerfrei (Anteil Grundstück) ist. Die Finanzverwaltung tendierte in den Abschnitten 4.12.10 und 4.12.11 UStAE jahrelang zur letzten der genannten Möglichkeiten, also zu einem so genannten Aufteilungsgebot. Dabei konnte sie sich auch auf den BFH verlassen, der ebenfalls ein Aufteilungsgebot befürwortete (BFH-Urteil vom 28.5.1998, V R 19/96, BStBl 2010 II S. 307).
Letzterer war sich aber nicht mehr sicher und hatte den EuGH angerufen. Dieser wiederum neigt zur Annahme einer einheitlichen Leistung (EuGH-Urteil vom 4.5.2023, C-516/21). Und der BFH ist dem naturgemäß gefolgt und zu folgendem Schluss gekommen: § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG ist nicht auf die Verpachtung von auf Dauer eingebauten Vorrichtungen und Maschinen anzuwenden, wenn es sich hierbei um eine Nebenleistung zur Verpachtung eines Gebäudes als Hauptleistung handelt, die im Rahmen eines zwischen denselben Parteien geschlossenen Vertrags nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG steuerfrei ist, so dass eine einheitliche Leistung vorliegt (BFH-Beschluss vom 17.8.2023, V R 7/23 (V R 22/20), NWB GAAAJ-47860).
Vereinfacht ausgedrückt: Das Aufteilungsgebot gilt nicht mehr! Nach nunmehr drei Jahren hat auch das BMF eingelenkt und wendet die EuGH- und BFH-Rechtsprechung allgemein an (BMF-Schreiben vom 19.10.2026, III C 3 – S 7168/00035/001/102).
Zur Erinnerung noch einmal der BFH-Fall:
Der Kläger vermietete im Rahmen eines Pachtvertrags ein Stallgebäude zur Putenaufzucht mit auf Dauer eingebauten Vorrichtungen und Maschinen. Nach den Bestimmungen des Pachtvertrags erhielt der Kläger ein einheitliches Entgelt. Er ging davon aus, dass seine Leistung bei der Verpachtung insgesamt umsatzsteuerfrei sei. Das Finanzamt vertrat hingegen die Ansicht, dass die Pacht der Vorrichtungen und Maschinen nicht von der Umsatzsteuer befreit sei und dass das vereinbarte einheitliche Entgelt, das zu 20 Prozent auf die Maschinen und Vorrichtungen entfalle, insoweit umsatzsteuerpflichtig sei. Das FG, der EuGH und auch der BFH lehnten eine Aufteilung der Leistung(en) hingegen ab. Es liege eine insgesamt und damit auch im Umfang der Verpachtung der eingebauten Vorrichtungen und Maschinen steuerfreie Leistung vor.
Das BMF-Schreiben in aller Kürze:
Bei der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken mit Betriebsvorrichtungen kann es sich um eine einheitliche Leistung handeln. Ob es sich um eine einheitliche Leistung handelt, bei der die Vermietung und Verpachtung des Gebäudes oder die Vermietung und Verpachtung der Betriebsvorrichtung der Leistung das Gepräge gibt, ist nach den allgemeinen Regelungen zur Einheitlichkeit der Leistung zu beurteilen. Es ist dabei auf die Sicht eines Durchschnittsverbrauchers abzustellen. Entscheidend ist der wirtschaftliche Gehalt der erbrachten Leistung. Ist die Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen eine Nebenleistung zur Vermietung und Verpachtung eines Grundstücks, ist die Vermietung und Verpachtung der Betriebsvorrichtungen nicht nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG steuerpflichtig, sondern unterliegt als einheitliche Leistung insgesamt der Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 UStG.
Die Grundsätze des aktuellen BMF-Schreibens sind in allen offenen Fällen anzuwenden. Bei vor dem 1.1.2027 ausgeführten Umsätzen wird es – auch für Zwecke des Vorsteuerabzugs – nicht beanstandet, wenn die Beteiligten übereinstimmend die frühere Fassung des UStAE anwenden.
Denkanstoß:
Leider hat das BMF in seiner Anweisung darauf verzichtet, konkrete Abgrenzungsmerkmale oder gar zahlreiche Einzelbeispiele zu benennen. Lediglich zu der Überlassung von Sportanlagen und Veranstaltungsräumen mit Betriebsvorrichtungen nimmt das BMF ausführlich Stellung. Weitere Streitigkeiten sind daher vorprogrammiert. Aber immerhin wird die höchstrichterliche Rechtsprechung nun dem Grunde nach akzeptiert. Betroffene Unternehmen werden nun alsbald Miet- und Pachtverträge, mit denen auch die Überlassung von Betriebsvorrichtungen geregelt wird, daraufhin überprüfen müssen, ob umsatzsteuerrechtlich eine einheitliche Leistung vorliegt und – falls ja – welcher Bestandteil der Leistung das Gepräge gibt. Sofern sich in Bezug auf den Vorsteuerabzug negative Konsequenzen ergeben, sollte geprüft werden, ob eine Option zur Steuerpflicht möglich und sinnvoll ist.
Um Missverständnisse zu vermeiden: Es kann auch der Fall eintreten, dass die Vermietung der Betriebsvorrichtungen der Gesamtleistung das Gepräge gibt (vgl. z.B. FG München, Urteil vom 27.02.2019, 3 K 1976/17). Auch kann es den Fall geben, dass zwei eigenständige – getrennt zu beurteilende – Hauptleistungen vorliegen.
