Anfechtung eines Grundstückskaufs: Grunderwerbsteuer als Schadensersatz einfordern?

Wird ein Grundstücksgeschäft rückgängig gemacht, kann die Grunderwerbsteuer vom Finanzamt zurückgefordert werden. Geregelt ist dies in § 16 GrEStG, wobei die Vorschrift durchaus ihre Tücken hat, etwa eine Zwei-Jahres-Frist, wenn es um Fälle des § 16 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG geht. Nun gehen der Rückabwicklung von Grundstückserwerbern oftmals erbitterte Streitigkeiten voraus. Zuweilen basieren diese darauf, dass sich der Erwerber vom Verkäufer arglistig getäuscht sieht. Wenn es dem Erwerber aber tatsächlich gelingt, sich von dem Kaufvertrag zu lösen und einen Schadensersatz gegen den Verkäufer geltend zu machen, so stellt sich die Frage, ob dieser Anspruch auch die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer umfasst. Denn üblicherweise könnte sich der Käufer beide Zahlungen auch selbst zurückholen, also vom Makler und vom Finanzamt.

Kürzlich hat der BGH diese Frage im Sinne der Geschädigten beantwortet: Kann sich der Käufer einer Immobilie aufgrund einer Pflichtverletzung des Verkäufers von dem Kaufvertrag lösen, stellen die von ihm an einen Makler gezahlte Provision und die von ihm entrichtete Grunderwerbsteuer ersatzfähige Schadensersatzpositionen dar; die Erstattungsansprüche gegen den Makler und den Fiskus sind entsprechend § 255 BGB an den Verkäufer abzutreten (BGH-Urteil vom 24.9.2021, V ZR 272/19).

Hier der Sachverhalt in Kürze:

Im Juni 2014 erwarb die Klägerin ein bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 710.000 EUR. In der Folgezeit zahlte sie an die von ihr beauftragte Maklerin eine Provision von rund 25.000 Euro. Ferner entrichtete sie Grunderwerbsteuer in Höhe von 23.800 Euro. Anschließend hat die Klägerin den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung wirksam angefochten und von dem Verkäufer Schadensersatz verlangt, darunter auch den Ersatz der Maklerprovision und der Grunderwerbsteuer. Die Vorinstanz entschied, dass der Klägerin durch die Zahlung der Maklerprovision und der Grunderwerbsteuer deshalb kein Schaden entstanden sei, weil ihr insoweit Erstattungsansprüche gegen die Maklerin und das Finanzamt zustehen würden. Doch diese Auffassung ist falsch – so der BGH.

Die von der Klägerin gezahlte Maklerprovision wie auch die von ihr entrichtete Grunderwerbsteuer stellen nach der erfolgreichen Anfechtung des Grundstückskaufvertrages nutzlose Aufwendungen und damit ersatzfähige Schadenspositionen dar. Diese müsse der Verkäufer zunächst ersetzen. Die Geschädigte müsse sich nicht darauf verweisen lassen, dass sie einen Anspruch gegen einen Dritten hat, der zum Ausgleich ihrer Vermögensbeeinträchtigung führen könnte. Es stehe ihr in dieser Situation frei, wen sie in Anspruch nimmt. Dadurch solle sie den Aufwand, der mit der Durchsetzung des anderen – durch die Pflichtverletzung entstandenen – Anspruchs verbunden ist, und das diesbezügliche Insolvenzrisiko auf den Schädiger verlagern können. Im Gegenzug muss die Klägerin ihre Ansprüche auf Rückerstattung der Provision gegenüber der Maklerin und der Grunderwerbsteuer gegenüber dem Finanzamt an den Verkäufer abtreten (§ 255 BGB).

Eigene Bewertung:

Ich halte die Entscheidung für konsequent, aber auch für durchaus bemerkenswert. Natürlich kann man sich die Frage stellen, ob es wirklich sinnvoll ist, sich mit dem Verkäufer bis aufs Messer zu streiten, wenn man relativ einfach die Möglichkeit hätte, sein Geld anderweitig zurückzuholen. Andererseits kann der Weg, den Verursacher in Anspruch zu nehmen, hin und wieder doch der einfachere/bessere sein, etwa wenn verfahrensrechtliche Streitigkeiten mit dem Finanzamt drohen oder der Makler in Insolvenz geraten ist.


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