Corona und Mietzahlungen oder: Olympia ist abgesagt – Adidas rudert zurück

Adidas profiliert sich jetzt auch im Rudersport – nach der Ankündigung, einfach so keine Miete mehr zahlen zu wollen, rudert der Konzern olympiareif zurück. Zurecht.

Das „Covid-19“ Gesetz schützt Mieter vor Kündigungen bei nachweislich „Corona-bedingten“ Rückständen, die für die Mieten von April, Mai und Juni 2020 eintreten. Mehr nicht. Es gibt dem Mieter keinen außerordentlichen Kündigungsgrund. Vor allem lässt es die Zahlungspflicht des Mieters unberührt. Es regelt weder eine Stundung noch gar einen Erlass der Miete. Und das ist derzeit auch in Ordnung so.

Die schlichte Einstellung der Mietzahlung ohne konkreten Grund würde m.E. jedenfalls bei Gewerberaummietern eine vorsätzliche Vertragsverletzung darstellen und wäre nicht im Ansatz vom Gesetz gedeckt. Beim Wohnraummietrecht mag aus sozialen Gründen eine andere Bewertung in Betracht kommen.

Warum meine ich das?

Für die Überlegungen, keine Miete mehr zahlen zu müssen, wird neben der Frage, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, vor allem § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) herangezogen.

Kein Mangel

Dass kein Mangel vorliegt, ist schnell abgehandelt: Der Mieter kann nur mindern, wenn der Mangel „gebäudebezogen“ ist. Die derzeitigen behördliche Maßnahmen verbieten die Öffnung von Geschäften oder beschränken Öffnungszeiten, um Kontakte zwischen den Menschen (Kunden, Mitarbeiter, Lieferanten usw.) zu verhindern. Sie sind daher als betriebsbezogen zu qualifizieren. Anders wäre dies z.B. in den Fällen zu werten, in denen etwa nach einem Erdbeben die Standsicherheit von Gebäuden gefährdet wäre und eine Schließung deshalb angeordnet würde.

(Noch) keine Störung der Geschäftsgrundlage

Für Gewerberaum stellt die Pandemie m.E. – jedenfalls zurzeit noch – keine Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) des Mietvertrages dar. Das mag sich ändern, wenn die Krise anhält (die Möglichkeit der Verlängerung des Schutzzeitraumes durch Rechtsverordnung ist im Gesetz angelegt). Jedenfalls derzeit kann sich ein (Gewerbe-)Mieter weder einfach die Zahlung einstellen noch sich von einem „zu teuren“ Mietvertrag lösen. Auch Vermieter können unliebsame Mieter nicht kündigen, solange diese unter den Kündigungsschutz fallen.

313 Abs. 1 BGB gibt vorrangig nur einen Anspruch auf Vertragsanpassung und erst wenn das nicht möglich ist, einen Anspruch auf Kündigung (Abs. 3). Für Dauerschuldverhältnisse gilt § 314 BGB, wobei die Kündigungsvorschriften aus dem Mietrecht (§ 543 BGB) als speziellere Normen vorgehen. Auch § 537 Abs. 1 BGB weist dem Mieter das Risiko bei persönlicher Verhinderung zu, und generell gilt, dass der Mieter das Verwendungsrisiko trägt: Insbesondere trägt er das Risiko, dass er mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen kann. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, dass dieser nicht nachträglich auf den Vermieter verlagern kann (BGH NJW 2006, 899, 901 zum Einkaufzentrum).

Zunächst nur punktuelle Vertragsanpassung

Daher kann es derzeit nur um punktuelle Anpassungen gehen, wenn man überlegt, wie die Situation auf Vertragsverhältnisse einwirkt. Voraussetzung ist zunächst, dass sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Es ist also zunächst zu fragen, was die Mietparteien vereinbart hätten, wenn sie die jetzige Situation – der Stillstand des öffentlichen Lebens – vorausgesehen hätten. Im Hinblick auf die Mietzahlung würde man abgestufte Regelungen vereinbaren, etwa zunächst Stundungsregeln, dann eine Anpassung der Miete und erst ganz zuletzt eine Vertragsaufhebung regeln.

Derzeit ist durch die gesetzliche Regelung zwar keine Stundung vorgesehen, aber die Regelung gibt Mietern für einen gewissen Zeitraum genügend Schutz, um vorläufig mit der Situation umzugehen.

Weitere Voraussetzung des § 313 Abs. 1 BGB ist nämlich, dass der anderen Partei das Festhalten am unveränderten Vertrag unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, nicht zugemutet werden kann. Erst wenn die Anpassung unmöglich oder der anderen Partei unzumutbar ist, kann der benachteiligte Teil zurücktreten bzw. Kündigen (§ 313 Abs. 3 BGB). Weil auch in normalen Zeiten eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs (verkürzt gesagt) überhaupt erst nach zwei Monaten möglich ist (das ist sogar in den meisten Geschäftsraummietverträgen so vorgesehen, obwohl dort abweichende Regeln möglich sind), kommt eine sofortige Zahlungseinstellung oder gar Kündigung durch den Mieter nicht in Betracht. Denn selbst wenn er die Miete zwei Monate lang nicht zahlt, kann ihm der Vermieter erst danach kündigen. Daher kann der Mieter nicht verlangen, sofort von der Mietzahlung befreit zu werden. Diese Risikoverteilung wäre dem Vermieter nicht zuzumuten. Denn es stellt sich die Frage, wer die benachteiligte Partei ist: Wie unten näher ausgeführt wird, trifft das Risiko der Umsatzausfälle zunächst die Mieter. Erst wenn die Mieter tatsächlich nicht mehr in der Lage sind, die Mieten zu zahlen, manifestiert sich das Risiko der Vermieter, die ja ihrerseits auf die Einnahmen angewiesen sind. Durch die jetzige Situation sind schlicht beide Parteien benachteiligt.

Allenfalls kann eine Störung der Geschäftsgrundlage nach einigen Monaten angenommen werden. Aber auch hier wäre dann vorrangig eine Vertragsanpassung zu suchen, die die Interessen beider Seiten wahrt.

Eine andere Frage ist es, ob die Parteien Anspruch auf punktuelle Anpassung des Vertrages haben. Das ist zum Beispiel für Betriebs- und Offenhaltungspflichten zu bejahen: Mieter können nicht daran festgehalten werden, wenn sie das Geschäft nicht öffnen dürfen oder von sich ausschließen, um ihre Mitarbeiter und Kunden zu schützen.

Fazit: Keiner kann was dafür und alle sind betroffen.

Das Fazit muss sein, dass alle Parteien aller Vertragsverhältnisse zunächst selbst versuchen müssen, tragbare Lösungen zu finden. Hier geht es zunächst um Stundung, Ratenzahlung, natürlich auch evtl. um Teilverzichte und selbstverständlich spielen hier auch die Bundes- und Landeshilfen eine Rolle. Der Ruf der Interessenverbände von Mietern und Vermietern nach vollständiger Hilfe des Bundes führt letztlich nicht weiter: Weil wirklich praktisch jeder – ob als Vermieter oder Mieter, Anbieter oder Kunde, Arbeitgeber oder Arbeitnehmer – betroffen ist, ist das letztlich nur „linke Tasche, rechte Tasche“. Sämtliche Hilfen müssen finanziert werden – geht man davon aus, dass das nicht durch die Druckerpresse erfolgt, zahlt am Ende der Steuerzahler, also doch wieder alle. Daher müssen so oder so alle Ihren Anteil tragen.

Ein kleines Beispiel: Mein Fitnessstudio hat mich gebeten, den Beitrag weiter zu zahlen und mir im Gegenzug eine Verlängerung bzw. Freistunden auf dem Squashcourt (das vermisse ich echt!) angeboten. Darüber lässt sich doch reden.


Lesen Sie in der NWB Datenbank hierzu auch folgenden infoCenter-Beitrag:

Schmalbach, Mietvertrag
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