„Wie Vermieter Mieterrechte umgehen“ skandalisierte kürzlich die Tagesschau. Die aufgedeckte „Masche“ soll darin bestehen, dass ein Eigentümer an einen Strohmann vermietet, der mit ihm unter einer Decke steckt und die Wohnung untervermietet. Wehren sich die Untermieter, kündigt der „Strohmieter“ und die Untermieter müssen die Wohnung verlassen.
Ob es sich tatsächlich um eine Konstruktion handelt, die mehrfach und gezielt eingesetzt wird, kann ich nicht beurteilen, mir sind die Fälle nicht begegnet. Ich fand das ganze aber etwas merkwürdig und habe mir das mal genauer angeguckt:
Aus meiner Sicht wäre der Verwaltungsaufwand für einen Eigentümer recht hoch und der „Strohmieter“ geht ein ziemliches Risiko ein. Denn das Ganze ist rechtlich nicht so einfach, wie das dort dargestellt wird:
- Fakt 1: Die Dauer des Untermietvertrags kann bei der Wohnraummiete im Ergebnis nicht an den Bestand des Hauptmietverhältnisses geknüpft werden.
- Fakt 2: Der „Strohmieter“ kann das mit seinem Untermieter bestehende Mietverhältnis nicht allein deshalb kündigen, weil er selbst die Wohnung aufgeben will.
Fazit: Wurde das Hauptmietverhältnis (auch vom Vermieter) gekündigt, folgt daraus allein grundsätzlich kein Kündigungsrecht des Untervermieters gegen seinen Untermieter. Der „Strohmieter“ kann also nicht ohne weiteres die Rechte des Untermieters aushebeln. Denn der Mieter, der selbst untervermietet, ist ganz normaler Vermieter und trägt sämtliche Vermieterpflichten und hat sämtliche Mieterrechte einzuhalten.
Eine Ausnahme vom Grundsatz, dass der Unter-Vermieter nicht einfach das Untermietverhältnis beenden kann, wenn er das Hauptmietverhältnis beendet hat, kann es geben, wenn für ihn die Aufrechterhaltung des Hauptmietverhältnisses mit gewichtigen wirtschaftlichen oder sonstigen Nachteilen verbunden wäre. Das muss er dem Untermieter aber nachweisen.
Nur wenn der Eigentümer dem Mieter (Unter-Vermieter) kündigt, kann dieser ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 1 BGB an der Beendigung des Untermietverhältnisses haben. Aber: Der Eigentümer kann seinerseits nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Hauptmietverhältnisses geltend machen kann. Das ist in der Regel nur die Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen Zahlungsverzugs, wogegen sich die Mieter recht gut wehren können.
Richtig ist allerdings, dass der Hauptvermieter die Herausgabe auch von Untermieter verlangen kann: Er kann ihn also herausklagen. Das ändert aber nichts daran, dass der Untermieter gegen sein Unter-Vermieter alle Ansprüche hat, die ein Mieter gegen seinen Vermieter hat.
Und hier beobachte ich aus meiner Praxis etwas ganz anderes:
Die schlimmsten Vermieter sind Mieter, die selbst ganz normal anmieten und ihre Wohnungen untervermieten, gerne an junge ausländische Studenten oder Mitarbeiter von internationalen Unternehmen. Da werden fröhlich unwirksame Befristungen gemacht, die Kaution unter Verstoß gegen § 551 Abs. 2 BGB auf einmal und im Voraus verlangt, willkürlich Kündigungen ausgesprochen und auch schon mal die Sachen des Untermieters vor die Tür gestellt. Manche Mieter, die untervermieten meinen, dass der Schutz, den sie gegenüber Ihrem Vermieter genießen, für ihre Mieter nicht gelten. Die Mieterrechte werden von Mietern schlicht ignoriert.
Nachdem ich einige Jahre lang selbst eine Kolumne im Berliner Tagesspiegel hatte und auch das eine oder andere Interview führen durfte, fühle ich mich befähigt, über die Journalisten-„Kollegen“ zu schimpfen, die über mietrechtliche Themen schreiben:
Die eine Hälfte verstehen sie nicht, die andere Hälfte bringen sie durcheinander und den Rest erfinden sie … ChatGPT macht das genauso, aber das ist ein anderes Thema.
