Die Renaissance von Mitarbeiterwohnungen?

Ich weiß nicht, ob früher alles besser war. Aber in Bezug auf die Miethöhe und den Wohnungsmarkt bestimmt – zumindest, wenn man Mieter oder Wohnungssuchender ist. Auch denke ich, dass es früher mehr Mitarbeiterwohnungen gab, also Mietwohnungen, die den Arbeitnehmern von ihren Arbeitgebern verbilligt überlassen worden sind. In meiner Heimat, dem nördlichen Ruhrgebiet jedenfalls war es – bis zur großen Privatisierungswelle – so.

Immerhin hat der Gesetzgeber nun reagiert und will die verbilligte Überlassung von Mitarbeiterwohnungen ein Stück weit fördern. Ob Mitarbeiterwohnungen nun eine Blütezeit erfahren werden, möchte ich zwar bezweifeln. Aber immerhin ist es ein Schritt in die richtige Richtung. Worum geht es konkret?

Die Aufwendungen eines Steuerpflichtigen für seinen Wohnraum gehören grundsätzlich zu den steuerlich nicht abzugsfähigen Kosten der privaten Lebensführung (§ 12 EStG). Deshalb sind Vorteile, die der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer auf Grund des Arbeitsverhältnisses in Form einer unentgeltlichen oder verbilligten Überlassung von Wohnraum gewährt, als Sachbezug zu versteuern (§ 19 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 EStG).

Für die Bewertung der verbilligten Überlassung einer Wohnung bzw. des entsprechenden Sachbezugs/Mietvorteils ist der ortsübliche Mietwert maßgebend. Als ortsüblicher Mietwert ist die Miete anzusetzen, die für eine nach Baujahr, Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbare Wohnung üblich ist (Vergleichsmiete). In den Fällen, in denen der Arbeitgeber vergleichbare Wohnungen in nicht unerheblichem Umfang an fremde Dritte zu einer niedrigeren als der üblichen Miete vermietet, ist die niedrigere Miete anzusetzen. Die Vergleichsmiete gilt unabhängig davon, ob die Wohnung z.B. als Werks- und Dienstwohnung im Eigentum des Arbeitgebers oder dem Arbeitgeber auf Grund eines Belegungsrechts zur Verfügung steht oder von ihm angemietet worden ist.

Nun gilt seit dem 1.1.2020 bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Sachbezugs für eine Mietwohnung, die der Arbeitgeber seinem Mitarbeiter überlässt, ein neuer Bewertungsabschlag. Der Ansatz eines Sachbezugs für eine dem Arbeitnehmer vom Arbeitgeber zu eigenen Wohnzwecken überlassene Wohnung unterbleibt, soweit das vom Arbeitnehmer gezahlte Entgelt mindestens zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts und dieser nicht mehr als 25 Euro je Quadratmeter ohne umlagefähige Kosten im Sinne der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten beträgt. Der Bewertungsabschlag wirkt also wie ein Freibetrag (§ 8 Abs. 2 Satz 12 EStG, eingefügt durch das “Gesetz zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften” vom 12.12.2019).

Hier noch ein paar Einzelheiten:

  • Die feste Mietobergrenze von 25 EUR/qm bezieht sich auf den ortsüblichen Mietwert ohne die nach der BetrKV umlagefähigen Kosten und dient der Gewährleistung sozialer Ausgewogenheit und Vermeidung der steuerbegünstigten Vermietung von Luxuswohnungen. Beträgt die ortsübliche Kaltmiete mehr als 25 EUR/qm, ist der Bewertungsabschlag nicht anzuwenden.
  • Begünstigt ist nur die Überlassung einer Wohnung zu eigenen Wohnzwecken des Arbeitnehmers.
  • Für die Bewertung einer Unterkunft, die keine Wohnung ist, ist wie bisher der amtliche Sachbezugswert nach der Sozialversicherungsentgeltverordnung maßgebend.
  • Auf die Eigentümereigenschaft des Arbeitgebers als Bauherr oder als Käufer kommt es nicht an. Auch vom Arbeitgeber angemietete Wohnungen, die er dem Arbeitnehmer überlässt, sind durch die Neuregelung begünstigt.

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