Eigenheim: Kein Veräußerungsgewinn trotz zwischenzeitlicher Vermietung

Werden Immobilien innerhalb von zehn Jahren an- und wieder verkauft, so liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor. Ausnahmen von der Steuerpflicht gelten nur bei eigengenutzten Objekten (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Dabei sind zwei Alternativen zu unterscheiden:

  • Alternative 1:
    Die Immobilie wurde im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
  • Alternative 2:
    Die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Nicht erforderlich ist, dass dieser Zeitraum drei volle Kalenderjahre umfasst.

Ende 2018 hat das FG Baden-Württemberg eine erfreuliche Entscheidung gefällt: Eine kurzzeitige Eigennutzung vor dem Verkauf einer langjährig selbstgenutzten Eigentumswohnung ist in der Alternative 2 unschädlich (Urteil vom 7.12.2018, 13 K 289/17). Nun hat der BFH die Revision des Finanzamts äußerst schnell und vor allem mit ungewöhnlich knappen Worten zurückgewiesen (Urteil vom 3.9.2019, IX R 10/19).

Der Sachverhalt: Der Kläger erwarb 2006 eine Eigentumswohnung, die er bis einschließlich April 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken nutzte und mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 17.12.2014 wieder veräußerte. Im Zeitraum von Mai 2014 – seinem Auszug – bis zur Veräußerung im Dezember 2014 hatte der Kläger die Wohnung an Dritte vermietet. Das Finanzamt ermittelte einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn in Höhe von 44.338 EUR. Hiergegen wandte sich der Kläger. Seiner Ansicht nach war die Veräußerung nicht steuerbar, da er die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorausgegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt habe (2. Alternative). Die hiergegen gerichtete Klage war erfolgreich, die Revision des Finanzamts nicht.

Die Begründung des BFH: Die 2. Alternative des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG setzt voraus, dass die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Dabei muss die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung nicht während des gesamten Kalenderjahrs vorgelegen haben; vielmehr genügt ein zusammenhängender Zeitraum der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie – mit Ausnahme des ersten Jahres vor der Veräußerung („mittleres Kalenderjahr“) – voll auszufüllen. Ausreichend für die Anwendung der Ausnahmevorschrift ist also eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen – wobei sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auf das gesamte mittlere Kalenderjahr erstrecken muss, während die eigene Wohnnutzung im zweiten Jahr vor der Veräußerung und im Veräußerungsjahr nur jeweils einen Tag zu umfassen braucht.

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