Ferienwohnung: Gewerblichkeit der Vermietungsgesellschaft färbt nicht auf Eigentümer ab

Erst am 4. Mai dieses Jahres hat der BFH ein Urteil zur Veröffentlichung bestimmt, das er bereits im Jahre 2020 gefällt hat. Dabei ist das Urteil zum Thema „Ferienwohnung“ durchaus von Interesse und soll daher nachfolgend kurz vorgestellt werden (BFH 28.5.2020, IV R 10/18).

Der Tenor des Urteils lautet etwas kryptisch: Der Vermieter einer Ferienwohnung erzielt keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb, wenn der von ihm mit der treuhänderischen Vermietung beauftragte Vermittler diese hotelmäßig anbietet, aber ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hat, insbesondere weil er hoteltypische Zusatzleistungen auf eigene Rechnung oder für Rechnung Dritter erbringt.

Worum geht es?

Die Klägerin besitzt drei Ferienwohnungen, die sich offenbar in einem größeren Komplex befinden, zu dem auch ein Hotel gehört. Die Vermietung der Wohnungen erfolgt über eine Vermietungs- bzw. Vermittlungsgesellschaft an wechselnde Feriengäste. Die Gesellschaft darf die Wohnungen auch hotelmäßig vermieten und in diesem Fall weitere Leistungen anbieten, zum Beispiel Verpflegung, tägliche Reinigung mit Handtuchwechsel und Bettwäschewechsel. Die Vermietungs- bzw. Vermittlungsgesellschaft stellte den Gästen in den Streitjahren unter eigenem Namen jeweils die Kosten für den Hotelaufenthalt inklusive Frühstück zuzüglich Nebenleistungen (z.B. Pkw-Stellplatz) in Rechnung. Sie rechnete auch jeweils die Kommissionen mit den Buchungsportalen ab. Gegenüber den Eigentümern erstellte sie regelmäßig vierteljährliche Abrechnungen. Im Ergebnis kehrte sie an die Klägerin die um den „Anteil Wäsche“, den „Anteil Endreinigung/Hotelservice“ und „Anteil F&B“ bereinigten Beträge abzüglich Provision aus. Finanzamt und Finanzgericht beurteilten die Vermietung als gewerbliche Tätigkeit, denn die Wohnungen seien nicht als Ferienwohnungen, sondern als Hotelzimmer vermietet worden. Der BFH hat der Revision der Klägerin aber entsprochen und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung festgestellt.

Die Begründung des BFH

Die Urteilsbegründung ist nicht gerade eingängig, da sie tief ins Zivilrecht hineinreicht. Etwas vereinfacht ausgedrückt: Die Handlungen der gewerblich tätigen Vermietungsgesellschaft können der Klägerin weder aufgrund eines Treuhandverhältnisses noch aufgrund einer zivilrechtlichen Stellvertretung zugerechnet werden. Und wenn der Klägerin die gewerblichen Handlungen der Vermietungsgesellschaften nicht zugerechnet werden können, hat sie aus der Vermietung ihrer Wohnungen auch keine gewerblichen Einkünfte, sondern solche aus Vermietung und Verpachtung erzielt.

Denkanstoß

Die Finanzverwaltung verfügt in EStH H 15.7 (2) zu § 15 EStG – unter Berufung auf die alte BFH-Rechtsprechung -, dass ein Gewerbebetrieb dann anzunehmen ist, wenn eine hotelmäßige Nutzung der Ferienwohnung vorliegt oder die Vermietung nach Art einer Fremdenpension erfolgt (BFH 28.6.1984, IV R 150/82, BStBl 1985 II S. 211). Der BFH hat die Frage der Gewerblichkeit nun aber um einen weiteren Aspekt bereichert. Betroffene sollten prüfen, ob sie von dem oben vorgestellten BFH-Urteil profitieren können.


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