Ferienwohnungen – die aktuellen Regelungen in Berlin

(Fehlender) Wohnraum ist nach wie vor eines der heißest diskutierten Themen in Berlin. Eine Lösung wäre Wohnungsbau, allerdings hat Berlin eine „Bausenatorin, die nicht baut“, wie der „Tagesspiegel“ kürzlich titelte. Verbieten ist einfacher, aber richtig verbieten wiederum nicht ganz so einfach, so dass das Zweckentfremdungsgesetz jetzt schon zum zweiten Mal „nachgebessert“ wurde. Der Gesetzesentwurf wurde in der Presse breit dargestellt, die angekündigte „60-Tage-Regelung“ zu Ferienwohnungen wurde allerdings gar nicht Gesetz, dafür wurden in letzter Minute die Bußgelder drastisch erhöht: Für einen Verstoß gegen die (neue)  Anzeige- und Registrierungspflicht drohen bis zu 250.000 €.

Zweckentfremdung ist alles, was nicht Wohnen ist
Eigentlich ist in Deutschland im Prinzip alles erlaubt, was nicht verboten ist. Bei der Nutzung von Wohnraum ist das anders: Es ist alles verboten, was nicht erlaubt ist. Nur die fünf Tatbestände in § 2 Abs. 2 BlnZwVbG sind genehmigungsfrei. Für alles andere muss eine Genehmigung beantragt werden. Ausdrücklich sollen durch die Änderungen zusätzliche Eingriffsmöglichkeiten eröffnet und Umgehungen verhindert werden, auch und gerade neue, noch unbekannte Geschäftsmodelle.

Bei der Zweckentfremdung wegen gewerblicher Nutzung, baulicher Veränderung oder Beseitigung von Wohnraum hat sich nichts geändert. § 2 Abs. 1 Ziffern 2, 3 und 5 BlnZwVbG bleiben unverändert. Leerstand liegt allerdings jetzt schon nach drei statt bisher sechs Monaten vor (§ 2 Abs.1 Nr. 4 BlnZwVbG).

Ferienwohnungen
Der Grundsatz bleibt: Die Vermietung von Wohnungen als Ferienwohnung ist verbotene Zweckentfremdung (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 BlnZwVbG). Allerdings gibt es jetzt die Unterscheidung von Haupt- und  Nebenwohnung.

Die „Berliner Hauptwohnung – 50% – Flächengrenze
Bei der „Berliner Hauptwohnung, in der der tatsächliche Lebensmittelpunkt begründet wird“ kommt es darauf an, wieviel der Fläche „zu anderen als Wohnzwecken genutzt“ (also auch als Ferienwohnung) wird – auf die Dauer der Nutzung kommt es nicht an.

Genehmigungsfrei ist die Vermietung von weniger als 50 % der Wohnfläche; bei Küche und Bad wird jeweils hälftige Nutzung unterstellt (§ 2 Abs. 2 Nr. 5 BlnZwVbG). Die „FAQ“ des Berliner Senats sprechen von „einem Zimmer“. Nach dem Wortlaut des Gesetzes kommt es aber auf die Wohnfläche an. Hier gibt es also eine „Flächenbegrenzung“, aber keine zeitliche Begrenzung. In diesen Fällen liegt also ausdrücklich keine Zweckentfremdung vor, die neue Registrierungspflicht greift nicht.

Werden aber mehr als 50 % der Fläche vermietet, ist das genehmigungspflichtig. Allerdings sollen hier überwiegende schutzwürdige private Interessen – als Voraussetzung einer Genehmigung – im Regelfall auch dann gegeben sein, wenn die Hauptwohnung, während Abwesenheitszeiten vermietet wird und der Charakter als Hauptwohnung nicht angetastet wird (§ 3 Abs. 3 Nr. 2 BlnZwVbG).

Also: Wer seine komplette Wohnung oder sein Haus auch nur während eines 14-tägigen Urlaubs vermieten will, muss eine Genehmigung einholen und die Wohnung konsequenterweise auch registrieren lassen. Beim Wohnungstausch soll dagegen lt. der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen keine Zweckentfremdung vorliegen: „Solange es sich nicht um eine Vermietung handelt, also die Wohnung gegen ein Entgelt zur Verfügung gestellt wird, liegt keine Zweckentfremdung vor.”

90-Tage Nebenwohnung (statt bisher „Zweitwohnung“)
Zweitwohnungen stehen dem Wohnungsmarkt schlicht nicht zur Verfügung. Immerhin diese Erkenntnis ist in das Gesetz eingeflossen. Daher wurde der bisherige § 2 Abs. 2 Nr. 6 BlnZwVbG, der den „Leerstand“ der Zweitwohnung genehmigungsfrei stellte, gestrichen, mit der Begründung, dass die bisherige Regelung „im Ergebnis entbehrlich“ sei, „denn bereits denklogisch kann eine längerfristig leerstehende in Berlin gelegene Zweitwohnung nicht als Zweckentfremdung (genehmigungspflichtiger Leerstand) verfolgt werden“. Aha.

Dafür gibt es jetzt für die „Nebenwohnung“ eine neue 90-Tage-Regelung. Auch diese Vermietung ist ohne Genehmigung verboten. Für eine Genehmigung müssen überwiegende schutzwürdige private Interessen vorliegen. Diese sind, so das Gesetz in der Regel nur anzuerkennen, wenn die Vermietung an höchstens 90 Tagen im Jahr erfolgt; besteht daneben eine Hauptwohnung oder mindestens eine weitere Nebenwohnung der Antragstellenden im Land Berlin, soll keine Genehmigung erteilt werden (vgl.§ 3 Abs. 3 BlnZwVbG,) Man hört beim Lesen buchstäblich das Zähneknirschen des Gesetzgebers. Aber wo kommen die 90 Tage her? Das VG Berlin hat (allerdings zur alten Rechtslage) eine Auflage in einer Genehmigung, wonach in einem „Zweitwohnungsfall“ die Ferienvermietung nur für 182 Tage erlaubt sei, verworfen (VG Berlin Urt. v. 12.4.2017 – 6 K 91/16). Eine Begründung im Gesetz, aus welchen Gründen bei einer bestimmten Anzahl von Tagen die Grenze von der zeitweiligen Eigennutzung zur nicht mehr zu privilegierenden „Vollzeitvermietung“ überschritten ist, hätte man angesichts dessen wohl erwarten dürfen.

Neue Anzeige- und Registrierungspflicht
Wer Wohnraum als Ferienwohnung vermieten will, muss das – vor der Veröffentlichung im Internet oder der Zeitung – dem zuständigen Bezirksamt anzeigen (Ausnahme: weniger als 50 % der Berliner Hauptwohnung). Erst wenn die Genehmigung mit der Registriernummer vorliegt, darf man inserieren und muss dann ab 01.08.2018 immer die Registriernummer angeben (§ 5 Abs. 6 BlnZwVbG).

Fazit:
Das bisherige Gesetz liegt beim Bundesverfassungsgericht (1 Bvl 2/17 u.a.). Ob die jetzigen Änderungen einen vernünftigen Interessenausgleich schaffen und diesem Schicksal entgehen, erscheint nach wie vor zweifelhaft. 

UPDATE:
Über die Umsetzung der neuen Regeln zur Zimmer- und Ferienwohnungsvermietung wird weiter gestritten. Wer braucht eine Registriernummer, wer nicht? Nach meiner Meinung liegt bei einer Vermietungsquote von unter 50% keine Zweckentfremdung vor. Und dann kann auch keine Registrierungspflicht bestehen. Lesen Sie hier mehr.

 

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