Ferienwohnungen: Nachträglicher Ausschluss der Eigennutzung als „Rettungsanker“

Jeder, der Mandanten berät, die Ferienwohnungen besitzen und daraus Verluste erzielen, kennt es: Eines Tages fordert das Finanzamt eine Überschussprognose an. Ist diese – wie so oft – negativ, wird die Finanzverwaltung den Verlustabzug mitunter auch rückwirkend versagen. Kritisch sind dabei insbesondere die Fälle, in denen die Ferienwohnungen auch selbstgenutzt werden oder die Eigennutzung zumindest vorbehalten ist. Ein interessantes Urteil hat nun das FG Köln gefällt; dieses könnte in bestimmten Fällen als „Rettungsanker“ dienen. Danach kann nämlich typisierend selbst dann von einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen werden, wenn der Steuerpflichtige die Eigennutzung erst nachträglich ausschließt (FG Köln, Urteil vom 17.12.2015, 10 K 2322/13). Im Einzelnen gilt:

  • Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften.
  • Diese Grundsätze gelten auch für Ferienwohnungen, wenn diese vom Steuerpflichtigen ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten werden, unter der zusätzlichen Voraussetzung, dass die Vermietungstage die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – abgesehen von Vermietungshindernissen – nicht erheblich (d.h. um mindestens 25 %) unterschreiten. Ist diese Voraussetzung erfüllt, ist wegen der dann auch für die Ferienwohnung typisierende Annahme der Absicht, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, eine zusätzliche Überschussprognose nicht erforderlich.
  • Wird eine Ferienwohnung hingegen nicht durchweg im ganzen Jahr an wechselnde Feriengäste vermietet und können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist die Einkünfteerzielungsabsicht durch eine (Überschuss-) Prognose zu überprüfen (vgl. BFH 6.11.2001, IX R 97/00, BStBl II 2002, 726).
  • Wird das im ursprünglichen Gästevermittlungsvertrag vertraglich eingeräumte Selbstnutzungsrecht erst nachträglich abbedungen, so ist keine Überschussprognose zu erstellen.

Das FG Köln hat zwar die Revision zugelassen, diese ist aber offenbar nicht eingelegt worden. Daher kann festgehalten werden: Bevor keinerlei Chance besteht, den Verlustabzug durch anderweitige Gestaltungen zu erhalten (z.B. durch eine Verringerung der Schuldzinsen infolge einer Umschuldung oder durch einen Wechsel zu einem günstigeren Vermittler/Verwalter), sollte  ein nachträglicher Ausschluss der Eigennutzung zumindest im Einzelfall in Erwägung gezogen werden. Dieser Verzicht muss allerdings (vertraglich) dokumentiert werden.

Weitere Infos:

Hinterlassen Sie eine Antwort

Ihre E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Wir behalten uns die Löschung unangemessener Kommentare vor. Ebenso, wenn diese offensichtlich nicht mit Klarnamen/-Mail verfasst wurden. Erforderliche Felder sind markiert *

75 + = 80