Ganz Paris träumt von der Liebe, denn dort ist sie ja zu Haus… ganz Berlin ist eine Mangellage, denn die ist hier zu Haus…

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….jedenfalls nach Ansicht der ZK 67 des LG Berlin in seinem Urteil vom 25.01.2024 (67 S 264/22). Es hat es sogar in die Tagespresse geschafft (1) und wird von Mietervertretern – aber nicht nur – als „neue Rechtsprechung“ bezeichnet. Ist das so?

Die Eigenbedarfskündigung

Möchte ein Eigentümer in seine vermietete Wohnung selbst einziehen oder die Wohnung seinen nahen Angehörigen überlassen, kann er eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Der juristische Mechanismus ist theoretisch klar: Der Vermieter muss den Eigenbedarf beweisen, wobei nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts vernünftige und nachvollziehbare Gründe für sein Erlangungsinteresse genügen. Auf dieser – ersten – Ebene findet keine Interessenabwägung statt. Der Mieter kann Härtegründe einwenden. Erst auf dieser 2. Ebene findet die Interessenabwägung statt. Für die die Härtegründe macht schon das Gesetz eine Vorgabe: Nach § 574 Abs. 2 BGB liegt eine Härte auch vor, „wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“. Der Mieter muss sich aber um Ersatzwohnraum bemühen und dies auch nachweisen.

Hintergrund ist, dass das Besitzrecht des Mieters aus dem Mietvertrag verfassungsrechtlich – fast – das gleiche Gewicht hat wie das Eigentumsrecht des Vermieters. Das führt dazu, dass sich die Eigenbedarfskündigung auf der Ebene der Abwägung zwischen Not und Elend bewegt.

Der Fall

Der Sachverhalt war nicht besonders besonders: Die Vermieterin konnte ihren Eigenbedarf beweisen, der Mieter hatte sich aber nach Zugang der Kündigung auf Wohnungen in großen Teilen des Berliner Stadtgebietes und auch im Umland beworben und dazu erfolglos 244 Bewerbungen abgegeben.

Die Entscheidung

Das Gericht weist die Klage ab. Es bestimmt die Verlängerung des Mietverhältnisses auf 2 Jahre. Allerdings muss der Mieter eine höhere Miete zahlen.

Ist das neu oder was ist neu?

Das Gericht hat erstmal getan, was im Gesetz steht: Kommt es nach Prüfung des Einzelfalles zu dem Schluss, dass die Härtegründe des Mieters das Erlangungsinteresse des Vermieters überwiegen und kommt es zu keiner Einigung, bestimmt das Gericht nach § 574a Abs. 2 BGB durch Urteil die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird.

Soweit also nichts weiter Überraschendes, sodass man ins Detail gehen muss:

Bemerkenswert sind die Ausführungen in Rz. 26 und 27: „Die Existenz nicht lediglich einer, sondern gleich mehrerer gleichzeitig geltender Rechtsverordnungen weisen darauf hin, dass der Vortrag des [Mieters] zur Vergeblichkeit seiner Bemühungen um Ersatzwohnraum zutreffend ist. Denn die Mietenbegrenzungsverordnung […], die Berliner Kappungsgrenzenverordnung […] sowie die […] Kündigungsschutzklausel-Verordnung […] weisen sämtlich eine Mangellage am gesamten Berliner Wohnungsmarkt aus, da die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in der gesamten Gemeinde besonders gefährdet ist“.

Ganz Berlin ist eine Mangellage

Das Gericht leitet aus den drei Rechtsverordnungen quasi einen Beweis des ersten Anscheins ab, dass kein Wohnraum zu finden ist – und zwar in ganz Berlin. Auch wenn der Mieter nicht flächendeckend und überall gesucht habe, musste er das nicht. Das ist wie ein Hebel zur Erleichterung der Beweislast zu Gunsten des Mieters: Weist er erhebliche Anmietungsbedingungen nach, kann er das Bestehen der Rechtsverordnungen nutzen, um das Gericht vom Härtegrund zu überzeugen.

Auf der anderen Seite hat das Gericht auf Seiten der Vermieterin nur die Dringlichkeit des Eigenbedarfs in die Abwägung eingeführt hat. Da diese wirtschaftlich bessergestellt sei, sie hat sich immerhin an einem „renommierten Restaurant“ beteiligt und auch Alternativen hatte, überwiege das Interesse des Mieters.

Und hier liegt aus meiner Sicht das Problem der Entscheidung:

Die Abwägung der gegenläufigen Interessen hat sich stets an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten. Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vornherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite. Es ist nicht erforderlich, dass die auf Seiten des Mieters bestehende Härte die Interessen des Vermieters deutlich überwiegt. Maßgebend ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt. Wiegen die Interessen der Parteien gleich schwer, so gebührt dem Erlangungsinteresse des Vermieters der Vorrang. In der Praxis wird eine Interessenabwägung oftmals zu keinem eindeutigen Ergebnis führen. In diesem Fall scheidet eine Vertragsfortsetzung nach § 574 BGB ebenfalls aus. Dies folgt aus der Erwägung, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 S. 1 BGB vom Mieter zu beweisen sind, heißt es in einem Standardkommentar (2).

Dringlichkeit als einziges Abwägungskriterien auf Vermieterseite

Das letztlich einzige entscheidungstragende Element der Entscheidung ist der Umstand, dass der Eigenbedarf der Vermieterin nicht dringlich sei. Zugegebenermaßen überspitzt sagt das Gericht, dass die Vermieterin wirtschaftlich bessergestellt sei und deshalb ihr Interesse nur überwiegen kann, wenn ihr Eigenbedarf dringlich ist.

Dass die Dringlichkeit des Eigenbedarfs maßgeblich sein soll, erschließt sich nicht, weil das darauf hinausläuft, dass dann eben der Vermieter länger leiden muss als der Mieter. Die Abwägung kann nur deshalb so ausgehen, weil der Vermieterin unterstellt wird, dass sie bessere Chancen hat. Hier sind wir beim eigentlichen Kern des Problems: Was ist, wenn das „renommierte Restaurant“ nicht läuft und die Vermieterin in den nächsten zwei Jahren eventuell selbst pleite geht?

Daher geht es bei der Eigenbedarfskündigung nur um die Abwägung zwischen Not oder Elend, wobei Not und Elend auf Vermieterseite offenbar schwer zu beweisen sind als auf Mieterseite.

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