Der Bundestag hat mit Zustimmung des Bundesrates entschieden, dass in gewerblichen Miet-/Pachtverhältnissen ein „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ fingiert wird, wenn infolge staatlicher Maßnahmen trotz gravierender coronabedingter Umsatzausfälle die Miete oder Pacht in unveränderter Höhe gezahlt werden soll.

Hintergrund

Wenn aufgrund einer staatlichen Schließungsanordnung ein Gewerbetreibender sein Ladengeschäft nicht mehr öffnen darf und deshalb keinen Umsatz erzielt, ist „automatisch“ auch das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter betroffen. Die Gerichte haben bislang sehr unterschiedlich entschieden, ob in solchen Fällen staatlicher Anordnungen mit der Folge gravierender Umsatzeinbußen ein Mietmangel (§ 536 BGB) oder ein Wegfall der Geschäftsgrundlage vorliegt, der zur Anpassung des Miet-/Pachtzinses führt; ich hatte berichtet (s. Gewerbeimmobilien: Mietminderung wegen coronabedingtem Lockdown?). Jetzt hat der Gesetzgeber die Frage entschieden.

Was hat der Gesetzgeber entschieden?

Im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens für die Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens (BT-Drs. 19/21981) ist erst durch Beschlussempfehlung des federführenden Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz (BT-Drs.19/25251 v. 15.12.2020, S. 22) der Vorschlag der Grünen für ein COVID-19-Insolvenzfolgen-AbmilderungsG (BT-Drs.19/18681) ins Gesetz eingefügt worden. Um während der Corona-Krise zu vermeiden, dass gewerbliche Mieter/Pächter trotz gravierender coronabedingter Umsatzausfälle in unveränderter Höhe die Miete/Pacht bezahlen müssen und damit insolvenzgefährdet sind, wird durch Art. 10 des Gesetzes nunmehr Art.240 EGBGB durch einen § 7 wie folgt ergänzt:

„Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.“

Fälle, in denen eine gerichtliche Entscheidung erforderlich ist, werden durch eine begleitende verfahrensrechtliche Regelung beschleunigt, damit die Parteien schneller Rechtssicherheit erhalten (§ 44 EGZPO -neu).

Der Bundesrat hat dem am 18.12.2020 (BR-Drs.761/20) zugestimmt, so dass die Änderung am Tag nach Gesetzesverkündung in Kraft treten kann.

Bewertung und Auswirkungen auf die Praxis

Während eines (harten) Corona-Lockdowns hat die Gesetzesänderung erhebliche praktische Bedeutung für viele tausende gewerbliche Miet- oder Pachtverhältnisse, die wegen staatlicher Schließungsanordnungen von gravierenden Umsatzrückgängen des Mieters/Pächters betroffen sind.

Mit der Änderung des EGBGB hat der Bundesgesetzgeber sich jetzt auf die Seite des gewerblichen Mieters/Pächters geschlagen: Dieser kann jetzt bei einer coronabedingten Schließungsanordnung mit der Folge eines Umsatzausfalls die gesetzliche Fiktion eines „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ (§ 313 BGB) für sich Anspruch nehmen und damit auch eine Anpassung der Miete/Pacht leichter durchsetzen. Dies ist ein erheblicher Eingriff in die privatrechtliche Vertragsfreiheit.

Im Gesetzgebungsverfahren hatte sich die FDP (BT-Drs. 19/25318) erfolglos gegen eine einseitige Lastenverteilung im Gewerbemietrecht ausgesprochen und stattdessen vorgeschlagen „im Einvernehmen mit den Ländern branchenübergreifend attraktive, freiwillige Schlichtungsverfahren zu institutionalisieren und so die Voraussetzungen für Schlichtungsverfahren zu schaffen, über die die betroffenen Kreise zu einvernehmlichen schnellen, effizienten und kaufmännisch sinnvollen Lösungen kommen können, um kosten- und zeitintensive gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.“ Dabei hat die FDP auf das bei Industrie- und Handelskammern bereits praktizierte Modell für die Schlichtung hingewiesen (z.B. bei Berufsausbildungsverhältnissen gem. § 111 ArbGG) – allerdings ohne Erfolg.

Die gesetzgeberische „Einmischung“ in Privatrechtsverhältnisse mag man sehen wie man will: sie wird jetzt Gesetz und ist verbindliche Richtschnur. Deswegen sind gewerbliche Vermieter/Verpächter gut beraten, sich angesichts der veränderten Rechtslage schnell mit dem Mieter/Pächter auf einen (vorübergehenden) Nachlass oder Stundung der Miete/Pacht einzulassen und es nicht auf einen kostspieligen Rechtsstreit ankommen zu lassen, den sie kaum gewinnen können.

Quellen
BR-Drs. 761/20
BT-Drs. 19/25251
BT-Drs. 19/25318