Grunderwerbsteuer: Sonderwünsche werden teuer – auch steuerlich!

Kürzlich habe ich in dem Blog-Beitrag “Aktuelles zur Steuerfalle einheitlicher Erwerbsgegenstand” darauf aufmerksam gemacht, dass die Grunderwerbsteuer selbst bei einer ziemlich losen Verbindung von Grundstückskauf- und Bauvertrag auch auf den Baupreis und nicht nur auf den Preis für den Grund und Boden entsteht.

Heute möchte ich auf eine weitere Steuerfalle aufmerksam machen: Es sind die Sonderwünsche. Das heißt: Wird der Grund und Boden von einem Bauträger erworben und mit diesem ein Bauvertrag geschlossen, so handelt es sich um einen einheitlichen Erwerbsgegenstand und auf den gesamten Kauf- und Baupreis wird Grunderwerbsteuer fällig. Wenn dann in der Bauphase gegenüber dem Bauträger Sonderwünsche geäußert werden, die dieser realisiert, erhöhen die zusätzlich berechneten Sonderleistungen die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Dann wird entweder der ursprüngliche Bescheid geändert (sofern verfahrensrechtlich möglich) oder es ergeht ein weiterer Grunderwerbsteuerbescheid.

Dazu kurz der Sachverhalt, der einem Urteil des FG Bremen zugrunde lag: Nach Beginn der Rohbauarbeiten im Sommer 2018 äußerten die Käufer auf Anraten ausführender Handwerker Sonderwünsche gegenüber dem Bauträger. Dieser führte die entsprechenden Arbeiten aus. Die Käufer durften die Arbeiten nach dem Bau- und Kaufvertrag nicht selbst oder durch sie direkt beauftragte Handwerker durchführen lassen. Die Mehrkosten von rund 35.000 Euro wurden ihnen vom Bauträger in Rechnung gestellt. Hierauf setze das Finanzamt Grunderwerbsteuer fest – und zwar zurecht, wie das FG entschieden hat (Urteil vom 9.8.2021, 2 K 77/21).

Denkanstoß:

Gegen das Urteil des FG Bremen liegt die Revision unter dem Az. II R 15/22 vor, die allerdings erst im Wege einer Nichtzulassungsbeschwerde erreicht wurde. Zudem liegt eine weitere Revision unter dem Az. II R 18/22 im Anschluss an ein Urteil des Niedersächsischen FG vom 5.5.2021 (7 K 208/19) vor. Hier ging es offenbar um einen ähnlichen Fall. Den Volltext dieses Urteils konnte ich allerdings nicht einsehen.

Gerade in der jetzigen Zeit können sich Zusatzleistungen extrem verteuern. Man denke nur an die stark gestiegenen Preise für Holz. Auf die inflationsbedingt ohnehin hohen Preise schlägt der Fiskus also zusätzlich bis zu 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer auf. Man darf daher auf die Urteile des BFH gespannt sein.

Es gibt wohl Argumente, die für die Haltung der Finanzverwaltung sprechen als auch Argumente dagegen. Für die Ansicht des Fiskus spricht, dass es sonst Umgehungsmöglichkeiten geben würde, nachdem Motto: Wir halten den Baupreis erst einmal gering und äußern dann Sonderwünsche, die nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen. Dagegen spricht, dass Sonderwünsche nicht unmittelbarer Bestandteil des ursprünglichen Vertrages waren.


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