Keine EOP-Methode zur Prüfung der verbilligten Vermietung

§ 21 Abs. 2 EStG regelt, dass bei einer Miete die 66 % der ortsüblichen Marktmiete unterschreitet nur noch eine teilentgeltliche Vermietung vorliegt. Die Folge: Werbungskostenkürzungen. Tatsächlich gilt die Regelung jedoch nur für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken. Was gilt bei Gewerbeobjekten?

Auch bei Gewerbeobjekten kann die Überlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgespalten werden, sodass für den unentgeltlichen Teil keine Werbungskosten abgezogen werden dürfen. Auch hier geschieht das durch den Vergleich mit der ortsüblichen Marktmiete.

Da die ortsübliche Vergleichsmiete häufig nicht ermittelt werden kann, werden Sachverständige mit deren Berechnung beauftragt. Diesbezüglich hat der BFH erfreulicherweise entschieden, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nicht auf der Grundlage statistischer Annahmen mit der sogenannten EOP Methode bestimmt werden kann. Dahinter verbirgt sich eine ertragskraftorientierte Pachtwertfindung. Soll heißen: Die Pacht orientiert sich am Ertrag des Pächters.

Mit Urteil vom 10.10.2018 (Az: IX R 30/17) hat der BFH klargestellt, dass die EOP-Methode in jedem Fall ausscheidet. Lassen sich vergleichbare Objekte nicht finden, muss das Gericht einen erfahrenen und mit der konkreten örtlichen Marktsituation vertrauten Sachverständigen, zum Beispiel einen erfahrenen Makler, beurteilen lassen, welcher Miet- oder Pachtzins er für angemessen hält.

Weitere Informationen:

BFH v. 10.10.2018 – IX R 30/17

 

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