Kosten für Abbruch eines Mietshauses sind gegebenenfalls aufzuteilen

Zugegebenermaßen musste ich mich bislang mit der Frage, wie die Kosten für den Abbruch eines Mietshauses zu berücksichtigen sind, nicht näher befassen. Nun hat mich ein aktuelles Urteil des FG Münster aber dazu veranlasst, etwas tiefer in die Materie einzusteigen – und siehe da: Man merkt, dass die steuerliche Beurteilung von Abbruchkosten im Einzelfall recht spannend, aber auch kompliziert sein kann.

Grundsätzlich gilt in Bezug auf die Abbruchkosten für ein Haus, das bislang der Einkünfteerzielung (Vermietungseinkünfte) gedient hat: Die Abbruchkosten sind in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig. Der Restbuchwert des abgerissenen Gebäudes oder Gebäudeteils ist im Wege der AfaA zu berücksichtigen.

Kompliziert wird es aber, wenn ein Gebäude zeitweise fremdvermietet und zeitweise eigenutzt war und/oder es nur teilweise der Einkünfteerzielung gedient hat. Diesbezüglich hat das FG Münster entschieden, dass Abbruchkosten und Restwert eines zuvor zeitweise vollständig fremdvermieteten und zeitweise teilweise selbst genutzten Gebäudes sowohl nach dem räumlichen als auch nach dem zeitlichen Nutzungsumfang aufzuteilen sind (Urteil vom 21.8.2020, 4 K 855/19 E, Revision zugelassen).

Der Sachverhalt: Die Klägerin erwarb im Dezember 2011 einen Bungalow, den sie zunächst vollständig vermietete. Nach dem Tod der Mieterin vermietete sie ab dem 1.9.2014 lediglich einen Teil des Objekts mit Ausnahme der Kellerräume an eine neue Mieterin. Die Klägerin kündigte den Mietvertrag zum 31.10.2016 und brach den Bungalow im März 2017 ab. In der Folgezeit errichtete die Klägerin ein Mehrparteienhaus, das sie ausschließlich vermietete. Den Restwert des Bungalows, des Inventars sowie die Abbruchkosten machte die Klägerin im Streitjahr 2017 in vollem Umfang als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt kürzte den Werbungskostenabzug um den Anteil der nicht mitvermieteten Kellerräume.

Der hiergegen erhobenen Klage gab das FG zwar statt. Allerdings nur, weil die “private Veranlassung” unerheblich war. Dem Grunde hat es der Finanzverwaltung entsprochen. Das FG hat zunächst ausgeführt, dass neben den Abbruchkosten auch die Restwerte des Gebäudes im Wege einer technischen oder wirtschaftlichen Abnutzung grundsätzlich als Werbungskosten abzugsfähig seien. Sie seien vorrangig durch die bisherige Nutzung des Objekts veranlasst, weil es nicht in Abbruchabsicht erworben worden sei und auch noch kein vollständiger Verbrauch der Substanz eingetreten sei. Abbruchkosten und Restwert seien allerdings grundsätzlich nicht in voller Höhe, sondern anteilig abzugsfähig. Die Aufteilung sei sowohl zeitanteilig als auch nach der Art der Nutzung der Flächen vorzunehmen. Maßgeblich sei die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie seit der Anschaffung durch die Klägerin von 57 Monaten. Hiervon entfielen 31 Monate auf eine vollständige Vermietung und die übrigen 26 Monate auf eine flächenmäßig anteilige Vermietung zu 78,4 %. Dies führe zu einer privaten Veranlassung des Abbruchs von 9,8 %. Nach den allgemeinen Grundsätzen zum Veranlassungsprinzip sei eine Veranlassung von unter 10 % steuerlich unerheblich und die Kosten in vollem Umfang abzugsfähig.

Hinweis:

Wie eingangs erwähnt kann die steuerliche Behandlung von Abbruchkosten sehr kompliziert sein. Beispiele für Fälle mit einer anderen Lösung als im Besprechungsfall:

  • Ein Gebäude ist bereits in Abbruchabsicht erworben worden.
  • Der Abbruch erfolgt aus privaten Gründen, zum Beispiel weil ein Neubau zur Eigennutzung errichtet wird.
  • Der Abbruch wird (nur) vorgenommen, um die Vermietung zu beenden und das anschließend unbebaute Grundstück zu verkaufen.

Weitere Informationen:
FG Münster, Urteil v. 21.08.2020 – 4 K 855/19 E


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