Kurzzeitige Zwischenvermietung im Veräußerungsjahr begründet keinen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG

Verkauft der Steuerpflichtige eine von Beginn an zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie, muss er den Veräußerungsgewinn auch dann nicht versteuern, wenn er die Wohnung im Jahr der Veräußerung kurzzeitig vermietet hatte, so das Urteil des BFH vom 03.09.2019 – IX R 10/19.

Der Streitfall

Der Kläger hatte 2006 eine Eigentumswohnung erworben, die er bis zu seinem Auszug im April 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken nutzte und im Dezember 2014 verkaufte. Von Mai 2014 bis zur Veräußerung im Dezember 2014 vermietete er die Wohnung. Das Finanzamt ermittelte aus der Veräußerung einen steuerpflichtigen Gewinn i.S. des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.

Das Urteil des BFH

Der BFH gab dem Kläger Recht: Die “Zwischenvermietung” von Mai 2014 bis Dezember 2014 ist unschädlich. In diesem Fall lag somit kein steuerbares Veräußerungsgeschäft vor. Der Kläger nutzte die Wohnung schließlich in den Jahren 2012, 2013 und im Zeitraum von Januar bis April 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Damit seien die Voraussetzungen für die Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG erfüllt, so der BFH.

Zu den sonstigen Einkünften zählen u.a. solche aus der Veräußerung von Wohnimmobilien, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt (§§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen von der Besteuerung sind gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG Wohnungen, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung entweder ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (1. Alternative) oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken (2. Alternative) genutzt wurden, wie hier im Streitfall.

Die Steuerfreiheit tritt daher u.a. schon dann ein, wenn – wie in der 2. Alternative – vor der Veräußerung eine zusammenhängende Nutzung zu eigenen Wohnzwecken von einem Jahr und zwei Tagen liegt. Im mittleren Kalenderjahr muss sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auf das gesamte Jahr erstrecken, während die Wohnnutzung im zweiten Jahr vor der Veräußerung und im Veräußerungsjahr nur jeweils einen Tag zu umfassen braucht.

Weitere Informationen:

BFH-Urteil vom 03.09.2018 – IX R 10/19

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